М²: Как заставить недвижимость работать на тебя? Михаил Израев
© Израев М. Л., текст, оформление
Мои университеты
Я родился в 1995 году в курортном Пятигорске. И сейчас можно было бы долго говорить про кураж и предприимчивость, которые живут в каждом пятигорце, где сам Великий комбинатор виртуозно продавал входные билеты в открытый к посещению «Провал». Можно было бы плеснуть трагического романтизма, упомянув Машук. Или начать книгу в духе: «Целебные воды питали мои врожденные таланты». Но не будем. Скажу больше: хоть и были в старшем поколении семьи предприниматели, становиться потомственным коммерсантом я вовсе не планировал. С юных лет, находя удовольствие в непринужденном общении с самыми разными людьми, я всерьез задумывался о журналистике.
К счастью или нет – здравый смысл приземлил меня. Прямо на скамью юридического факультета. На средних курсах практиковался я в учреждениях государственных. Мне светила вполне приятная перспектива – оказаться в каком-нибудь департаменте и планомерно карабкаться вверх по карьерной лестнице.
«А он, мятежный, просит бури…»
Моей бурей было стремление к независимости и свободе. Быть винтиком, даже позолоченным, – участь почетная, но тягостная. Примерно так я думал, уже трудясь после выпуска. Не где-нибудь, а в Госдуме. И как, спросите вы, молодой юрист с пропуском на Моховую, дом 7 превратился в брокера по недвижимости?
– Миша, ты ж в Москве? У тебя свободное время есть?
– Располагаю.
– Видишь, какое дело. Есть помещение под аренду, 450 «квадратов». Покрутись там, может, арендаторов найдешь? А я уж не обижу.
Обижаться я и не думал. А думал вот что. Помещение коммерческое, расположение – подходящее сетевикам: хоть продуктовый ретейл, хоть аптека, алкомаркет, зоомагазин – вариантов масса! Естественно, у помещения появились арендаторы. А у меня – призвание. Я махнул рукой на прощание зданию на Моховой. И нырнул с головой в омут рынка коммерческой недвижимости.
Наемный следопыт
И начиналось все как в журналистике – с блокнота. Таблица в пять столбцов: имя арендатора, номер арендуемого на моем первом объекте помещения, нужная арендная площадь, название компании и самое важное – контакты. Стать связующим звеном между владельцем объекта и бизнесом, который находится в поиске арендных площадей, – вот чего я хотел.
И я сказал себе: «Миша, открой глаза пошире, расправь уши и держи наготове бойкий язык». Владельцы помещений – люди состоятельные, из различных сфер деятельности, и хотят, чтобы их объекты приносили пассивный доход. Но не слишком хотят лично охотиться на арендаторов. Для них охотником становился я.
На первых порах я разными путями отыскивал контакты собственников, с энтузиазмом и обаянием предлагал свои услуги, заводил знакомства и исписывал свой толстеющий блокнот.
Года не прошло, как сарафанное радио стало приводить ко мне новых клиентов. А спустя год я уже нанял четырех помощников и задумался о собственных инвестициях в недвижимость.
«Стоп-стоп-стоп! – говорит мой внутренний критик. – Слишком сладко получается. Да и книга твоя вообще-то не про агентские будни».
Ладно, срезал меня. Все у меня было: колесил и топтался по городу, бесконечно фотографируя объекты; хмуро наблюдал растущие затраты на рекламу, офис и сотрудников; толкался локтями с зубастыми конкурентами; получал чудесные эмоции от всеми любимых холодных звонков. И – да. Все это только предыстория к главному.
– Что же главное, Миша?
А главным во всем этом был, дорогой мой внутренний критик, начальный капитал. И до смешного простая арифметика.
Нехитрые расчеты
В какой-то момент я заметил: коммерческое помещение с ценой в 10 миллионов рублей, сданное в аренду за 150 000 рублей в месяц, как по волшебству дорожает на 8 миллионов рублей. Как это происходит? Умножаем месячную арендную плату на 12:
150 000 × 12 = 1 800 000
Это арендная плата за год. Теперь считаем окупаемость за 10 лет:
1 800 000 × 10 = (сложные арифметические расчеты) 18 000 000
Это примерная конечная рыночная цена данного объекта с учетом долгосрочного договора аренды.
«Миша, если ты купишь помещение за 10 миллионов, сдашь его за 150 000 рублей в месяц, то спустя какое-то время у тебя его с руками оторвут за 18 миллионов!» – сказал бы я в тот момент самому себе голосом Остапа Бендера. Если бы заранее не пообещал обходиться без таких отсылок.
Это все еще предисловие!
Если вы, читатели, уже подумали, что держите в руках авантюрный роман, я вас разочарую. Эта книга не об изворотливости и удаче, не про гениальные комбинации и капризы фортуны и, в конце концов, не обо мне.
К сожалению или к счастью, эта книга – про здоровый расчет и терпение.
Я проведу вас короткой тропой прямиком до золотых ворот с вывеской «Инвестиции в недвижимость», минуя те западни и тупики, в которые попадал я сам. Конечно, в пути мы станем ближе, может быть, даже подружимся.
Я расскажу вам, что можно сделать, если на руках небольшой стартовый капитал, который желательно вложить в будущее благополучие, а не спустить его прямо сейчас в припадке неумеренного потребления. А еще познакомлю вас со своими боевыми товарищами и нашей небольшой, но гордой и смелой инвестиционной компанией Cristall Group.
Если вы готовы, то… просто продолжайте читать. И да, кем бы вы ни были – добро пожаловать!
Дисклеймер: представленная в книге информация не является инвестиционной рекомендацией.
Раздел 1
Принятие решения и выбор инвестиционной стратегии
Глава 1
Стоит ли инвестировать в недвижимость?
Как вы уже знаете, решение о первой инвестиции в объект недвижимости мне далось легко. С учетом моего опыта и знакомств, накопленных за время брокерской деятельности, инвестиции стали естественным и закономерным шагом.
Но я прекрасно понимаю, что каждый человек проходит свой жизненный и инвестиционный путь и подходит к мысли об инвестировании со своим уникальным багажом опыта и знаний. Порой не всегда достаточным. И я не имею права самонадеянно заявлять, что любой мой читатель найдет в этой книге волшебный рецепт и повторит мои успехи. Поэтому в первой главе мы с вами поговорим о том, что повысит ваши шансы на удачное инвестирование. Я перечислю некоторые очевидные и неочевидные условия, и, если они у вас соблюдены, значит, вы – это я… Вернее, вам точно пора инвестировать.
Когда я только начинал заниматься недвижимостью, у меня, разумеется, не было такого опыта и багажа знаний, как сейчас. Я, как и все новички, совершал ошибки. Какие? Об этом я тоже расскажу, но немного позже.
Когда я понял, что рынок недвижимости не так прост и полон мелких, но значимых нюансов, упустив которые можно потерять львиную долю прибыли, я начал обращаться за помощью к экспертам по некоторым вопросам. Позже, в течение нескольких лет, я создавал собственную команду специалистов, которые сильны в своих направлениях (юристы и экономисты). На страницах этой книги вы сможете с ними познакомиться: они, так же как и я, поделятся с вами своим опытом и знаниями, накопленными за годы проб и ошибок. А пока перейдем к условиям, которые повышают шансы на успешное инвестирование.
У вас есть что инвестировать
Рынок недвижимости – капиталоемкий и капиталозависимый бизнес (инвестиция). Требуется довольно большой стартовый капитал. Работает одно из важных правил: чем больше вы хотите заработать, тем больше вам нужно инвестировать.
При этом чем больше сумма, которой вы оперируете, тем ниже риски. Если на старте у вас несколько миллионов, вы немного авантюристы, так как необходимо привлекать кредитный капитал, а если несколько десятков миллионов, то можете позволить себе быть терпеливыми и расчетливыми.
Авантюрист может положиться на удачу. Или повысить шансы, развив чутье и получив нужные знания о тенденциях рынка, правилах игры и тонкостях в подборе объектов. Но кое-какой риск по-прежнему сохранится – риск ждать прибыли дольше, чем планировалось, так как возникают обязательства по заемному капиталу.
Расчетливый человек с хорошей финансовой подушкой может просто делегировать сложные задачи экспертам. И тем самым снизить риски.
Таким образом, если стартовые средства невелики – для успеха вам придется тщательно разобраться в нюансах брокерской деятельности. Хотя проще всего поделиться доходностью, разделив прибыль с экспертом рынка. При этом эксперт убережет вас от ошибок на старте. Я убежден, что первый опыт (инвестиция) на любом поприще принесет плоды, если браться за дело плечом к плечу с профессионалом. А в качестве бонуса – больше свободного времени, чтобы развиваться в своей основной профессии или посвящать себя другим занятиям. А если вы хотите разобраться в инвестициях в недвижимость, то работа с профессионалом поможет погрузиться глубже в тему и перенять его опыт.
Расчет, а не риск
Раздобыть некую сумму для первой инвестиции – решаемая задача. Можно взять ипотеку или найти партнера с капиталом. Главное, взвешивайте риски, трезво оценивайте свои возможности при ежемесячных платежах по заемному капиталу и следуйте заранее подготовленному плану, а также не забывайте о подушке безопасности. Замечательно, если вы располагаете свободными средствами: их можно потратить на сиюминутные капризы, а можно инвестировать, приумножив. Если вы думаете о покупке более дорогого автомобиля или роскошном отдыхе, подумайте еще раз. Часто можно заметить в социальных сетях «успешный успех инвесторов в недвижимость» – это порой бывает обманчиво. Следуйте своему консервативному плану и первые дивиденды реинвестируйте, так как радость сиюминутных удовольствий сойдет на нет, а вот чувство уверенности после разумного инвестирования будет долгоиграющим.
