Нужно отдельно упомянуть такую опцию, как банковский кредит. Привлечь заемные средства банка для выгодной инвестиции – не просто хорошая идея, а повсеместная практика. На дистанции чем раньше ты заработаешь кредитное доверие банка, тем раньше сможешь расширить свой портфель. Но без экспертности в рынке банковские обязательства – большой риск. Привлекать заемные средства можно, только если ты уверен в будущей доходности приобретаемой недвижимости.

О преимуществах кредитования за меня скажут простые расчеты. Правда, ради этой простой иллюстрации я возьму цифры с потолка. Главное, чтобы вы уловили ход моих мыслей и впредь не смотрели на ипотеку как на кабальную сделку.

Изучив рынок строящегося жилья, мы находим жилой комплекс, которому остался год до ввода в эксплуатацию. На этапе строительства интересующая нас квартира стоит 10 миллионов рублей. Изучение рынка квартир «с ключами» в этом же районе показывает, что почти аналогичная по всем параметрам готовая квартира выставлена за 13 миллионов рублей. Видя это, мы понимаем, что через год, после ввода в эксплуатацию, наша квартира тоже вырастет в цене. Можно покупать! Но так случилось, что у нас нет всей необходимой суммы. Тогда обращаемся в банк. Условия ипотеки предполагают первоначальный взнос, в нашем случае – 2 миллиона рублей. Оформляем ипотеку, покупаем, начинаем вносить ежемесячные платежи, пока строится жилой комплекс. В течение года до сдачи в эксплуатацию мы заплатим порядка 500 000 рублей процентов по ипотеке. Вычисляем себестоимость квартиры, получаем 10,5 миллиона рублей. Спустя год мы продаем квартиру по среднерыночной цене, которая, как мы заранее убедились, составит не менее 13 миллионов рублей. Мы с вами зарабатываем 2,5 миллиона рублей до вычета подоходного налога, при этом возвращаем свои 2 миллиона рублей первоначального взноса и 500 000 рублей, потраченные на ипотечные платежи. Заметьте: одно лишь доверие банка позволило нам купить квартиру и пассивно заработать на консервативном рынке.

Все цифры примерные, на практике можно встретить различные льготные программы по ипотеке и хорошо заработать на вложениях.

Я начинал с привлечения заемного капитала от инвесторов, так как возраст не позволял привлекать кредитные средства, да и кредитная история в целом была не очень хорошая. Вспоминаю с улыбкой свою первую кредитную карту на 50 000 рублей еще в студенческие годы, а также сложности с ее погашением.

Есть и другие варианты этой стратегии. Например, когда приобретается не пустое, а уже арендованное коммерческое помещение. Арендатор платит вам, а вы из арендного потока покрываете свои платежи по кредиту. В итоге арендатор за вас выполнил часть или полную оплату ваших кредитных обязательств перед банком. Вы же спустя некоторое время продаете объект дороже, чем купили, так как изначально приобрели объект с дисконтом от рыночной стоимости, и получаете еще более существенную прибыль. Весьма заманчиво звучит, не правда ли?

Разумеется, в этом примере я допустил множественные упрощения, не упомянув многие тонкости. И главное – всегда существует риск, что планируемого подорожания не произойдет. Шансы на позитивный исход здесь повышает только скрупулезность в изучении характеристик объекта и его расположения и, безусловно, анализ рынка.

Сначала один, а потом вместе с растущей командой я долгое время помогал людям сдавать их помещения в аренду. Мы приобретали опыт и знания в качестве агентов по недвижимости. А еще нам открывались конкретные кейсы: как, что и по какой цене покупали клиенты, сколько они зарабатывали. Поэтому, когда было решено не только предоставлять услуги, но и самостоятельно инвестировать, мы не изобретали велосипед. Мы действовали по аналогии, с опорой на накопленный опыт.