Не всем подойдет сначала примерить роль брокера, а только потом инвестора, как это сделал я. Поэтому, на мой взгляд, возможные сценарии для любого желающего заняться инвестициями в недвижимость будут разворачиваться от уровня располагаемого дохода на старте, личной мотивации и свободного времени. Если у вас есть бизнес или высокооплачиваемая работа, вы вряд ли найдете время и силы на то, чтобы с головой погрузиться во все тонкости новой для вас сферы. И тут на помощь приходят профессионалы вроде меня, которые позволят вам получать пассивный доход от инвестиций в недвижимость, продолжая развивать свое дело или сконцентрировавшись на своей карьере.
Накопленная экспертность
Яркой иллюстрацией того, о чем я говорю, будет мой личный опыт. Знаете, какие объекты я выбрал для первых инвестиций? Те, что находились рядом с моим домом. Почему? Потому что на тот момент это был единственный район города, который я хорошо знал: когда и где появится станция метро, что планируется в плане дорожных развязок, каковы перспективы развития инфраструктуры. Карта, которая подсказывала мне, где именно нужно искать подающий надежды коммерческий объект, была в моей голове.
Я уже давно не живу в том районе, но мы и по сей день ведем там проекты. Потому что знания и дотошность – это главные инструменты успешной инвестиции. Без них растут шансы допустить критическую оплошность.
Однажды мои знакомые приобрели огромный заброшенный, старый объект 15 000 «квадратов» под реконструкцию около метро «Дубровка» в Москве. Назовем условную цену покупки – 100 миллионов рублей. При покупке оно было обесточено, и на этапе приобретения почему-то никто не придал этому значения. И вскоре выяснилось, что электричество поступало от находящегося поблизости завода. И чтобы провести линию напрямую, пришлось бы заплатить 30 % от стоимости объекта. А аффилированные с заводом лица сказали примерно следующее: «Провести электричество вам обойдется в 30 миллионов. Но для вас мы включим рубильник всего за 15! Всего 15 миллионов, и в вашем здании появится свет! Либо мы можем выкупить ваш объект. За 50 миллионов, например». Я пытался помочь моим знакомым, но это была заранее спланированная ловушка со стороны завода, который мог просто выкупить с колоссальным дисконтом данное здание.
Этот эпизод наглядно демонстрирует, насколько важна экспертность, приобретаемая с опытом. И насколько недобросовестным может оказаться продавец.
В то же время в экспертной практике докопаться до скрытых деталей и неочевидных нюансов – значит найти повод для торга, побороться за цену. И при желании купить объект с внушительным дисконтом, ниже рыночной цены.
Вы повсюду свой
Я назову еще одно качество, которое отношу к важным экспертным компетенциям инвестора, – коммуникабельность. Потому что база ваших профессиональных контактов – это тоже своего рода капитал. Связи в среде предпринимателей, девелоперов, чиновников – то, что порой приносит эксклюзивную информацию, доступ к инсайдам рынка и городской инфраструктуре. Спустя годы кропотливой работы я могу сказать без лишней скромности: мы знаем многих людей, а они знают нас. Это не просто репутация. Это наш полезный актив.
Наши нехитрые умозаключения:
Если у вас есть существенный свободный капитал и недостаток экспертизы в особенностях рынка, доверьтесь профессионалам. И откройте для себя заманчивый мир инвестиций в недвижимость.
Если у вас есть представления о перспективах хотя бы одной локации в городе и/или приятельские отношения со сведущими людьми, а также знания в области оценки недвижимости, но есть дефицит свободных средств, займитесь брокерской деятельностью, чтобы отточить навыки и создать финансовую подушку. С заделом на будущие инвестиции, разумеется. И не забывайте о такой опции, как банковские кредиты.