Когда сгущаются тучи, я всегда занимаю позицию посередине: между оголтелыми оптимистами и мрачными скептиками. Стараюсь смотреть на ситуацию объективно и реалистично оценивать перспективы. В случае с недвижимостью все предельно понятно: после любого кризиса жизнь непременно налаживается, и происходит компенсирующий, а затем и опережающий рост. Но до сих пор нам удавалось продавать недвижимость и на падающем рынке, выходить из инвестиционных проектов с прибылью, продавать и покупать новые объекты.

Инвестиции в недвижимость принято считать консервативными, то есть они с наибольшей вероятностью сохраняют капитал и несут наименьшие риски, но платят за это низкой доходностью. Поэтому классические инвесторы часто рассматривают недвижимость как дополнительный, а не единственный источник прибыли, инструмент диверсификации портфеля.

Разберем все по порядку. Почему вкладывать в недвижимость надежно? Во-первых, потому что цена на объекты недвижимости медленно меняется во времени. Даже серьезные изменения накапливаются постепенно и заметны только ретроспективно, когда сравниваешь большие периоды: полгода, год, несколько лет назад и текущий. Недвижимость не дорожает за один день. Курс рубля может падать, банковские вклады – обесцениваться, но купленная квартира или коммерческое помещение останется незыблемым активом, который при благоприятных условиях на рынке будет только расти. У нас, жителей постсоветского пространства, давно, прочно и небезосновательно сложилось восприятие недвижимости как чего-то надежного, солидного и всегда необходимого. Инвестициям в недвижимость в нашей стране исторически доверяют больше, нежели любым другим видам инвестирования.

Во-вторых, у зданий, строений, сооружений низкая амортизация – потеря ценности вследствие постепенного естественного износа при эксплуатации. Конечно, издержки на содержание свежего объекта всегда меньше и постепенно растут со временем. Но как же медленно они растут!

В-третьих, слабое влияние инфляции. Скажем так: жилые и коммерческие площади – это ограниченный ресурс. Город может расти и присоединять новые районы и территории, но ему всегда тесно внутри его границ. Площадь Москвы растет постепенно, она не станет больше по щелчку пальцев. В пределах одного района уместится ограниченное число объектов, и на них всегда будет спрос. Рост населения и развитие инфраструктуры всегда опережают темпы ввода новых площадей. Поэтому недвижимость в перспективных районах сопротивляется любому глобальному кризису и упорно не дешевеет.

В-четвертых, собственность защищается не только государством, но и международным законодательством, что дает определенные гарантии. Любые мошеннические и спекулятивные схемы с вашей недвижимостью можно и нужно оспаривать в суде. Недвижимость может быть передана по наследству, обеспечивая пассивный доход вашим детям.

Но при всей надежности среднюю доходность недвижимости считают низкой. Я полагаю, потому что в основном берут в расчет пассивный доход. То есть купил помещение и зарабатываешь в пределах 10–12 % годовых на аренде. Но моя практика показывает: можно зарабатывать 25–30 %, если, используя опыт и знания, манипулировать рынком, вовремя выкупать и своевременно продавать перспективные объекты. Поэтому, когда кто-то пишет, что нельзя рассматривать недвижимость в качестве единственного источника дохода, я утвердительно киваю. А потом с усмешкой прокручиваю в голове историю своего дела, которое с самого начала целиком было построено вокруг одной только недвижимости.