Некоторое время спустя в отношении ООО «А» была введена процедура наблюдения. Кредитор ООО «А» обратился в суд с иском о применении последствий недействительности мнимой сделки купли-продажи, ссылаясь в том числе на то, что органы управления ООО «А» и ООО «Б» состоят из одних и тех же физических лиц.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска исходя из того, что договор купли-продажи был зарегистрирован, доказательством заключения договора являются акты приема-передачи векселей, подтверждающие намерения сторон по данной сделке создать соответствующие ей правовые последствия, исполнить обязательство по оплате приобретенного имущества.

Суд кассационной инстанции отменил решение нижестоящего суда и направил дело на новое рассмотрение, однако логика рассуждений представляется весьма странной. ФАС ВСО указывает следующее:

«В силу п. 1 ст. 170 ГК сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, не может явиться основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей. Мнимая сделка в силу прямого указания закона является ничтожной.

Вывод о том, что сделка, оформленная договором купли-продажи, не является мнимой, основан на факте государственной регистрации договора и на факте передачи покупателем от продавца векселя в счет оплаты стоимости объектов недвижимости. Вместе с тем договор купли-продажи, как это следует из материалов дела, поступивших в суд кассационной инстанции, не зарегистрирован.

Согласно ст. 560 ГК государственной регистрации подлежит договор продажи предприятия.

Договор не является мнимой сделкой в случае, если он в полном объеме исполнен сторонами, поэтому лишь факт передачи покупателем продавцу векселя в счет оплаты стоимости объектов недвижимости не может служить доказательством, свидетельствующим об исполнении договора в полном объеме.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать, как это предусмотрено п. 1 ст. 549 ГК, в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами, или иному документу о передаче. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным, если иное не предусмотрено законом или договором, после вручения имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В материалах дела отсутствуют документы, которые бы свидетельствовали об исполнении договора купли-продажи в части передачи объектов недвижимости.

Таким образом, выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания сделки купли-продажи недействительной в силу ничтожности сделаны по неполно выясненным обстоятельствам дела с нарушением норм процессуального права, что могло повлечь принятие неправильного решения.

Нетрудно заметить, что в данном случае целый ряд норм был применен ФАС ВСО неверно или как минимум аргументация представляется недостаточной.

Во-первых, договор купли-продажи недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации (регистрируется лишь переход права собственности, и это обстоятельство состоялось, как установлено судом).

Во-вторых, сам по себе факт передачи векселя не может свидетельствовать об оплате или неоплате недвижимого имущества. Отношения сторон можно квалифицировать в качестве договора мены (если рассматривать вексель в качестве имущества, передаваемого в обмен на недвижимость). Отсюда следует, что договор исполнен обеими сторонами (право собственности на недвижимость и на вексель перешло от одной стороны другой). Можно рассматривать динамику обязанности покупателя под иным углом зрения. В зависимости от содержания договора купли-продажи и дополнительных соглашений к нему и с учетом ст. 815, 818 ГК, возможно, произошла новация обязанности по оплате недвижимости в заемное обязательство, воплощенное в векселе. В таком случае говорить об исполнении (неисполнении) обязанности по оплате в принципе некорректно, поскольку обязанность была прекращена не исполнением, а новацией.