Третий блок (3) – разработка элементов управления портфелем недвижимости и его корректировка.
3.1. Разработка концепции мероприятий по управлению портфелем недвижимости.
3.2. Разработка мероприятий организационными структурами фирмы на уровне разделов бизнес-плана с использованием общей концепции управления:
3.2.1. Планово-экономическая служба осуществляет планирование деятельности участников проекта; организацию учета ежемесячного, ежеквартального; анализ результатов управления портфелем недвижимости; оптимизацию портфеля недвижимости путем изменения его состава, структуры, методов инвестирования; разработку организационных мероприятий; изменение менеджмента.
3.2.2. Финансовая служба. Выполняет планирование финансирования проектов, учет инвестиций, оценку эффективности их использования, реинвестирование.
3.2.3. Маркетинг и сбыт. Служба ведет анализ рынка недвижимости, спроса и предложения, рекламную деятельность, организует реализацию объектов и услуг.
3.2.4. Строительный отдел. Организация строительства и управления объектами. Контроль за ходом строительства и выполнения объемов работы. Организация ремонтов и улучшения объектов портфеля недвижимости.
3.2.5. Юридическая служба. Оформление договоров, контрактов, документов, иски, судебные разбирательства, арбитраж.
3.3. Организация финансирования выполняется с учетом состава и структуры портфеля недвижимости, существующих условий финансирования, привлечением инвестиций и использованием собственного капитала. Финансирование используется для строительства и ввода новых объектов, сдачи в аренду или продажи объектов недвижимости, приобретения бизнеса и его эффективного использования. Направления финансирования изложены в п. 3.3.1–3.3.5.
3.3.1. Приобретение объектов или бизнеса.
3.3.2. Организация бизнеса.
3.3.3. Организация строительства объектов недвижимости.
3.3.4. Сдача жилья в аренду.
3.3.5. Сдача в аренду других видов недвижимости.
3.4. Анализ состояния портфеля недвижимости производится ежемесячно, ежеквартально с расчетом показателей и коэффициентов эффективности.
3.5. На основании результатов анализа производится корректировка портфеля недвижимости и его оптимизация. Цикл управления увязывается с разработкой портфеля недвижимости (этап 2.1).
7.3. Использование инвестиционного анализа в управлении объектами недвижимости
Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости необходима, если инвестиционный проект недвижимости является либо самостоятельным объектом оценки, либо входит в управляемый портфель недвижимости.
Для принятия инвестиционного решения следует располагать информацией о характере полного возмещения затрат, а также о соответствии уровня дополнительно получаемого дохода, степени риска, неопределенности, достижения конечного результата и т. д.
Различают статические (простые) и динамические (усложненные) методы оценки эффективности, основанные на теории временной стоимости денег. В практике оценки и управления объектами недвижимости используют динамические показатели эффективности, которые предусматривают систему показателей:
1) чистая текущая стоимость;
2) ставка доходности проекта;
3) срок (период) окупаемости;
4) внутренняя ставка доходности;
5) модифицированная ставка доходности;
6) ставка доходности финансового менеджмента.
При оценке инвестиционной привлекательности объекта недвижимости используют, как правило, первые четыре показателя. Рассмотрим содержание показателей и их расчет в ходе оценки и управления объектом недвижимости.
Чистая текущая стоимость
Показатель чистой текущей стоимости доходов позволяет принимать решения на основе сравнения инвестиционных затрат с доходами от недвижимости, приведенными к текущей стоимости.