Пример 7.2
Объект А требует для инвестирования 2000 ден. ед. и обеспечивает поток доходов в сумме 800, 500, 900, 1000 и 1000 ден. ед. Объект Б требует для инвестирования 1750, а предполагаемый поток доходов составит 800, 400, 800, 900 и 800 ден. ед. Ставка дисконтирования, используемая при принятии решения, – 15% (табл. 7.3).
Таблица 7.3
Сравнительный анализ инвестиционной привлекательности двух объектов
Вывод. В этом случае по методу чистой текущей стоимости следует выбрать проект А. В этом случае по методу индекса рентабельности следует предпочесть проект Б.
Преимущества показателя PI заключаются в том, что он является относительным и отражает эффективность единицы инвестиций. Кроме того, в условиях ограниченности ресурсов этот показатель позволяет сформировать наиболее эффективный инвестиционный портфель.
Основным недостатком является зависимость результатов расчета от ставки дисконта.
Период (срок) окупаемости вложений в недвижимость
Период окупаемости – это число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода.
Схема расчета срока окупаемости:
1) определить дисконтированный денежный поток доходов в соответствии с периодом возникновения;
2) рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическую сумму затрат и дисконтированных доходов. Расчет ведется до первой положительной величины;
3) определить срок окупаемости (Pay Back Period, PBP) по формуле
где Т>1 – число лет, предшествующих году окупаемости; НС – невозмещенная стоимость на начало года окупаемости; ДДП – дисконтированный денежный поток года окупаемости.
Пример 7.3
Объект недвижимости «Престиж» требует вложений в размере 3000 ден. ед., доходы составят: в первый год – 1000, во второй – 1500, в третий – 1400, в четвертый – 1500, в пятый – 1200 ден. ед. Ставка дисконтирования – 20%. Определим дисконтированный срок окупаемости проекта (табл. 7.4).
Таблица 7.4
Расчет срока окупаемости
Данный показатель определяет срок, в течение которого инвестиции будут заморожены, так как реальный доход от инвестиционного проекта начнет поступать только по истечении периода окупаемости. При отборе вариантов предпочтение отдается проектам с наименьшим сроком окупаемости.
Показатель «период окупаемости» целесообразно рассчитывать по объектам, финансируемым за счет заемных средств. Срок окупаемости должен быть меньше периода пользования заемными средствами, устанавливаемого кредитором.
Этот показатель является приоритетным, если для инвестора важно в максимально короткий срок возвратить вложенные средства, например при вложении временно свободных денежных средств. Недостатки показателя:
1) в расчетах игнорируются доходы, получаемые после предлагаемого срока окупаемости проекта. Следовательно, при отборе альтернативных вариантов можно допустить серьезные просчеты, если ограничиваться применением только данного показателя;
2) использование этого показателя для анализа инвестиционного портфеля в целом требует дополнительных расчетов. Период окупаемости инвестиций по портфелю в целом не может быть определен как простая средняя величина.
Внутренняя ставка доходности проекта
Внутренняя ставка доходности проекта (IRR) – это ставка дисконтирования, приравнивающая сумму текущей стоимости будущих доходов к величине инвестиций. Этот показатель обеспечивает нулевое значение чистой текущей стоимости доходов. IRR показывает максимально допустимый относительный уровень риска, с которым может быть связан данный проект.
Названный показатель можно использовать лишь для классических инвестиционных проектов, основанных на ординарных денежных потоках и предполагающих разовую начальную инвестицию и последующие денежные поступления.