2.6. Оптимизация портфеля (возвращаясь к этапу 2.1) – производим изменение состава и структуры портфеля недвижимости в целях повышения доходности портфеля. Если расчетная ставка доходности портфеля недвижимости удовлетворяет требованиям, т. е. больше, чем доходность на рынке капитала, то в этом случае переходим к этапу 2.7.
2.7. Определение чистого дисконтированного дохода по годам.
2.8. Разработка программы инвестирования. В разработке должны участвовать специалисты в области управления ценными бумагами и финансовыми инструментами, юристы, финансовые аналитики.
Основные направления разработки программы инвестирования включают:
2.8.1. Использование собственного капитала.
2.8.2. Использование заемного капитала (объемы, ставки кредитования).
2.8.3. Выпуск ценных бумаг.
2.8.4. Использование современных финансовых инструментов для кредитования проекта.
2.8.5. Самофинансирование – разработка программы использования и получения средств от покупателей на разных этапах создания объекта.
2.8.6. Ипотечное кредитование.
2.8.7. Привлечение генеральных инвесторов.
2.8.8. Использование прибыли от бизнеса в процессе реализации портфеля недвижимости.
2.9. На данном этапе производится оценка ставок доходности и уровня риска портфеля недвижимости и сравнение со среднерыночными или планируемыми для портфеля недвижимости.
При определении уровня риска необходимо рассматривать интеграцию способов управления риском.
А. Финансовый риск:
✔ изменение капитальных затрат;
✔ изменение валютных курсов;
✔инфляция;
✔ нарушение договорных обязательств;
✔ неисполнение долговых обязательств.
Б. Операционный риск:
✔ выход из строя оборудования;
✔ стихийные бедствия;
✔ моральный износ недвижимости;
✔ физический износ недвижимости;
✔ изменение инфраструктуры в местоположении объектов.
В. Риск рынка продукции:
✔ потеря клиентов;
✔ рост конкуренции;
✔ снижение спроса на продукцию;
✔ предложение более современной продукции и материалов, дизайна по более низким ценам.
Г. Риск факторов производства:
✔ рост или снижение цен на объекты портфеля;
✔ использование новых технологий в производстве продукции;
✔ забастовки сотрудников;
✔ уход ключевых сотрудников;
✔ разрыв контрактов с партнерами.
Д. Налоговый риск:
✔ изменение ставок налогов;
✔ введение новых налогов или платежей;
✔ изменение тарифов и нормативов.
Е. Административный риск:
✔ изменение в природоохранном законодательстве;
✔ прекращение ценовой поддержки;
✔ прекращение поддержки импорта;
✔ ужесточение требований к качеству, условиям, технологиям, материалам;
✔ ужесточение требований к безопасности жизнедеятельности населения и др.
Ж. Юридический риск:
✔ изменения в торговых отношениях;
✔ повышение ответственности за качество товаров, продукции и услуг;
✔ иски акционеров, кредиторов, инвесторов;
✔ новые требования по оформлению разрешений на приобретение земельных участков и объектов.
Многообразие рисков, возможных при управлении портфелем недвижимости, затрудняет нахождение уровня рисков и его минимизацию. Теория и методология управления рисками и доходностью находятся в стадии постоянного совершенствования.
Если требования величины доходности и уровня риска не обеспечиваются для портфеля недвижимости, то на этапе 2.10 производятся улучшение и оптимизация этих показателей и возврат на этап 2.1.
2.10. Производится оптимизация портфеля недвижимости за счет изменения состава и структуры портфеля, использования новых методов и финансовых инструментов финансирования.
В случае выполнения требований доходности и уровня риска на этапе 2.9 производится разработка мероприятий на тактическом уровне.