Чистая текущая стоимость (NPV) рассчитывается как разность величины исходной инвестиции (IC) и общей суммы дисконтированных чистых денежных поступлений, генерируемых ею в течение прогнозируемого срока:

где CF – денежные поступления от реализации проекта; r – ставка дисконтирования; n – срок инвестирования (продолжительность проекта); IC – величина первоначальной инвестиции; k – порядковый номер года.

Если проект предполагает не разовую инвестицию, а последовательное инвестирование финансовых ресурсов в течение m лет, то формула для расчета NPV модифицируется следующим образом:

где CF – денежные поступления от реализации проекта; r – ставка дисконтирования; n – срок инвестирования (продолжительность проекта); IC – величина первоначальной инвестиции; i – прогнозируемый средний темп инфляции.

Рассчитаем показатель NPV по анализируемому объекту недвижимости «Престиж» (табл. 7.1). Ставка дисконтирования – 20%.

Таблица 7.1

Расчет чистой текущей стоимости

Положительная величина NPV показывает, насколько возрастет стоимость активов инвестора. Поэтому предпочтение отдается проекту с наибольшей величиной чистой текущей стоимости доходов. Показатель NPV относится к категории абсолютных, что позволяет суммировать результаты по отобранным вариантам для определения NPV по инвестиционному портфелю в целом.

Рассмотрим влияние ставки дисконтирования на доходность объекта недвижимости «Престиж» (табл. 7.2).

Таблица 7.2

Влияние ставки дисконтирования на NPV

Увеличение ставки дисконтирования снижает величину реального прироста активов. Следовательно, один и тот же объект в разных условиях, оцененных ставкой дисконтирования, даст различные результаты и из прибыльного может превратиться в убыточный.

Недостатки показателя чистой текущей стоимости NPV.

1. Абсолютное значение NPV при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость не учитывает объем вложений по каждому варианту.

2. Величина NPV зависит не только от суммы затрат и распределения потока доходов во времени. На результаты существенное влияние оказывает применяемая аналитиками ставка дисконтирования, а оценка уровня риска проводится довольно субъективно.

Данный показатель отражает эффективность сравниваемых инвестиционных проектов, которые различаются величиной затрат и потоками доходов.

Индекс рентабельности (доходности) проекта (PI) рассчитывается как отношение приведенного дохода по проекту к величине приведенных затрат (инвестиций).

Индекс рентабельности является относительным показателем и характеризует эффективность осуществляемых вложений. Чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждого рубля, инвестированного в данный проект.

где CF – денежные поступления от реализации проекта; r – ставка дисконтирования; n – срок инвестирования (продолжительность проекта); IC – величина первоначальной инвестиции; k – порядковый номер года.

Возможен и другой вариант расчета этого показателя:

Индекс рентабельности (доходности) инвестиционного проекта «Престиж» составляет

По экономическому содержанию индекс рентабельности проекта показывает величину прироста активов на единицу инвестиций. Если индекс больше единицы, то инвестиционный проект имеет положительное значение чистой текущей стоимости доходов. Отбирается проект с максимальным индексом доходности инвестированного капитала.

При принятии инвестиционных решений аналитики отдают предпочтение данному показателю в том случае, если величина NPV в рассматриваемых проектах одинакова. Поскольку показатель NPV является абсолютным, возможна ситуация, когда объекты недвижимости будут иметь равную чистую текущую стоимость доходов.