В Финляндии и Испании, как и в Германии, нужно открывать местный банковский счет. При этом придется заплатить налог в размере 10% с каждой стороны сделки. В Финляндии и Испании проверка каждого объекта проводится нотариусом, который анализирует рыночную стоимость. Если заявленная цена в договоре купли-продажи существенно отличается от рыночной, сделку не зарегистрируют.

В Германии и Франции нотариусы несут юридическую ответственность за законность сделки с недвижимостью. Согласно Германскому гражданскому уложению, вступившему в силу 1 января 1900 года, договор купли-продажи недвижимости должен быть оформлен в письменной форме, заверен нотариусом и занесен в поземельную книгу. Это требование действует до сих пор и напоминает нашу систему до вступления в силу закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В Японии нотариальная форма сделки применяется в обязательном порядке, но не ко всем видам договора. С участием нотариуса подлежат удостоверению договоры: выделение доли из общей долевой собственности, договор дарения, договор аренды здания, договор земельного участка, договор залога. Одним из ключевых аспектов в процессе приобретения или продажи недвижимости является оформление доверенности. Если доверенность выдана в стране, отличной от той, где находится недвижимость, ее необходимо апостилировать, чтобы придать документу международный статус и обеспечить его легализацию в требуемом государстве. В ходе подготовки и заключения сделки покупатель должен подготовить множество документов, включая переводы и заверения. При совершении операций с недвижимостью за границей продавец обязан предоставить справки о составе объекта и заключения о его техническом состоянии.

Перевод документов обычно нужен для таких целей:

1. Открытие банковского счёта. Покупка недвижимости связана с большими суммами, и часто невозможно напрямую перевести деньги со счёта покупателя в одной стране на счёт продавца в другой. Это может вызвать задержки и дополнительные налоговые риски для продавца, что в свою очередь может сорвать сделку. Поэтому покупателю часто приходится открывать банковский счёт в стране приобретения недвижимости. Для этого обычно нужны:

– Паспорт покупателя. Могут также запросить информацию о других гражданствах и видах на жительство, если они есть.

– Выписки с банковских счетов за последние три месяца, иногда больше.

– Подтверждение адреса проживания. Это могут быть счета за коммунальные услуги. Обычно достаточно одной или двух справок, например, за телефон или электричество. Если в таких документах много страниц, переводить нужно только те, где указаны адрес и личные данные покупателя.

– Документы, подтверждающие уплату налогов за последний год.

– Если покупатель – индивидуальный предприниматель или владелец компании, потребуются соответствующие регистрационные документы.

– Документы о семье: свидетельство о браке, документы на супруга и детей. Оригиналы этих документов не требуют апостиля. Сначала их переводят, затем нотариально заверяют и ставят апостиль на заверенный перевод.

После открытия счёта большинство банков требуют подтвердить происхождение средств для покупки недвижимости. Если деньги получены от продажи недвижимости, доли в бизнесе или другой крупной сделки, нужно предоставить соответствующий договор. Независимо от налоговых документов, представленных на этапе открытия счёта, могут дополнительно запросить подтверждающие документы об уплате налогов на доход от продажи или доли.

2. Оформление договора купли-продажи часто проходит в несколько этапов. Перед заключением основного договора стороны могут подписать декларацию о намерениях и предварительных договоренностях. Затем составляется и подписывается сам договор.