На основе п. 28 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.
При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки ФСО № 7 (п. 29) и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.
При согласовании результатов расчета стоимости объекта недвижимости должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в валюте РФ (в рублях).
На основе п. 30 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.
На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить:
♦ проверку полученных данных о величине стоимости;
♦ анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации;
♦ выведение итоговой величины стоимости.
Различные методы и подходы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов и подходов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов или подходов.
Решение вопросов, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на завершающем этапе процесса оценки. Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:
♦ Степень соответствия каждого из примененных подходов:
✔ задаче оценки;
✔ цели оценки;
✔ функциональному назначению объекта оценки;
✔ оцениваемым правам.
♦ Степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов.
♦ Предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки.
♦ Надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах.
♦ Удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов.
Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание и в конечном счете вывести итоговое заключение.
Пример 6.1
Рассмотрим пример согласования результатов оценки, если в рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости равна 1 500 000 руб., в рамках сравнительного подхода – 1 620 000 руб., в рамках затратного подхода – 1 400 000 руб. Необходимо провести согласование результатов и получить итоговую величину рыночной стоимости. В табл. 6.1 представлено экспертное мнение оценщика о соответствии подходов задаче, цели оценки, проанализирована достоверность и достаточность данных и т. д.