Таблица 6.1
Экспертное мнение оценщика
Решение. Оценщик по каждому показателю отразил свое экспертное мнение о приоритетности подхода, распределяя по строке 100% (или 100 баллов).
Рассчитаем средний балл каждого подхода, определяя средний балл подхода по столбцу, который соответствует весовому коэффициенту подхода (табл. 6.2, 6.3).
Таблица 6.2
Определение весовых коэффициентов подходов
Таблица 6.3
Согласование результатов, руб.
Ответ. На основе экспертного мнения оценщика были установлены следующие веса: вес затратного подхода – 0,20; вес сравнительного подхода – 0,50; вес доходного подхода – 0,30. Итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости составила 1 540 000 руб.
6.2. Использование метода анализа иерархий для согласования результатов оценки стоимости недвижимости
Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, на практике часто используется метод анализа иерархий (МАИ).
Метод анализа иерархий – систематическая процедура для иерархического представления элементов, определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям.
Для целей оценки используются следующие критерии согласования:
♦ возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;
♦ тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ;
♦ способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;
♦ способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.
После представления проблемы согласования результатов в виде иерархии выполняется определенная последовательность действий.
1. Выявляются приоритеты в критериях путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах, и для этого используется следующая шкала отношений (см. табл. 6.2).
Возможно использовать промежуточные значения, если оценщик не может точно установить важность параметра в соответствии с представленной шкалой (табл. 6.4).
Таблица 6.4
Шкала отношений для парного сравнения
2. Далее для каждого критерия определяется вес по формуле средней геометрической
где a>jk – объекты матрицы, важность j-го критерия по отношению к k-му критерию.
3. Полученные веса нормируются, чтобы сумма весов составляла 1:
Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из критериев.
Данная трехэтапная процедура проводится сначала для критериев сравнения, чтобы выявить более значимые критерии.
Затем описанная процедура выявления приоритетов реализуется для сравнения подходов по каждому критерию. Таким образом, определяются значения весов подходов по каждой альтернативе.
Затем производится расчет итоговых весов результата каждого подхода, которые равны сумме произведений весов каждого подхода по критерию и веса данного критерия.
Затем в соответствии с рассчитанными весами производится расчет итоговой стоимости объекта недвижимости.
Рассмотрим пример применения метода анализа иерархий.
Пример 6.2
В рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости равна 1 620 000 руб., в рамках сравнительного подхода – 1 500 000 руб., в рамках затратного подхода – 1 400 000 руб. Необходимо провести согласование результатов и получить итоговую величину рыночной стоимости. Согласование провести методом анализа иерархий.