Оценка внешнего устаревания на основе потерь в арендной плате и на основе избыточных операционных расходов производится аналогично расчету функционального устаревания данными методами, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего износа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные признаками внешнего износа, или избыточные операционные расходы, вызванные признаками внешнего износа. Внешнее и функциональное устаревание могут быть определены на основе парных продаж.

Рассмотрим пример определения внешнего устаревания на основе ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). Объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки внешним устареванием.

Необходимо оценить внешнее устаревание, вызванное снижением инвестиционной привлекательности офисного здания по причине переноса химического завода, находящегося в непосредственной близости от него, в рамках программы вывода производственных предприятий из центра Москвы. На рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет около 25% общей стоимости типичной недвижимости. Расчет внешнего устаревания методом парных продаж представлен в табл. 5.13.

Таблица 5.13

Пример расчета внешнего устаревания на основе парных продаж

Износ может быть рассчитан в процентном выражении и в стоимостном выражении в зависимости от выбранного метода.

Аналогичная информация может быть запрошена у экспертов-специалистов, привлеченных к оценке (риэлторов), которые могут сообщить о тенденциях снижения цены под влиянием факторов, относящихся к внешнему и функциональному устареванию. Тогда со ссылкой на источник информации оценщик в отчете приводит уже величину снижения стоимости из-за нахождения промышленного предприятия в непосредственном окружении объекта оценки на уровне 6%.

Если все виды износа рассчитаны в денежном выражении, то следует использовать формулу затратного подхода (5.2).

Если были рассчитаны разные виды износа и устареваний в стоимостном и процентном выражении, то стоимость объекта капитального строительства рассчитывается по формуле

где V_>окс – стоимость объекта капитального строительства, ден. ед.; З_>созд – затраты на создание объекта капитального строительства, ден. ед.; ПП – прибыль предпринимателя, ден. ед.; И_{>физ. устр} – износ физический устранимый, ден. ед.; У_{>фун. устр} – устаревание функциональное устранимое, ден. ед.; И_{>физ. ну} – износ физический неустранимый, отн. ед.; У_{>физ. ну} – устаревание функциональное неустранимое, отн. ед.; У_>вн – устаревание внешнее, отн. ед.

При определении износа самое важное – выявить признаки, которые снижают стоимость здания. Физический износ присутствует у большинства зданий, однако для современных зданий в крупных российских городах зачастую отсутствуют внешнее и функциональное устаревания. В таком случае формула упрощается до следующего вида:

V_>окс – стоимость объекта капитального строительства, ден. ед.; З_>созд – затраты на создание объекта капитального строительства, ден. ед.; ПП – прибыль предпринимателя, ден. ед.; И_{>физ. устр} – износ физический устранимый, ден. ед.; И_{>физ. ну} – износ физический неустранимый, отн. ед.

Для определения стоимости объекта недвижимости до или после расчета стоимости объекта капитального строительства определяют стоимость земельного участка. В соответствии с п. 24 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования.