Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, рассчитанной в рамках затратного подхода, необходимо воспользоваться формулой (5.1). Методы определения стоимости земельных участков представлены в разделе II настоящего учебника.
Контрольные вопросы
1. В чем заключается экономическое содержание затратного подхода к оценке стоимости недвижимости?
2. Когда использование затратного подхода целесообразно?
3. Что включает затраты на создание объекта капитального строительства?
4. Что учитывает прибыль предпринимателя?
5. Какие существуют методы расчета затрат на создание объекта капитального строительства?
6. Какие существуют виды износа и устареваний зданий и строений?
7. В чем заключается физическое устаревание здания?
8. В чем заключается функциональное устаревание здания?
9. В чем заключается внешнее устаревание здания?
10. Какие существуют методы оценки устареваний и износа зданий и строений?
Задания
1. Определите стоимость объекта недвижимости.
Данные по оцениваемому объекту представлены в таблице.
Данные по объекту
2. Определите стоимость объекта недвижимости, если затраты на создание объекта капитального строительства равны 1 500 000 руб.
Прибыль предпринимателя определена на уровне 15% от затрат на создание объекта капитального строительства. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 450 000 рублей. Признаки функционального и внешнего устаревания не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице.
Описание конструктивных элементов объекта
3. Определите стоимость объекта недвижимости, если стоимость земельного участка равна 750 000 руб.
Суммарный накопленный износ здания составляет 26%. Строительный объем здания – 1500 м>3.
Данные для расчета
4. Определите стоимость объекта недвижимости, если затраты на создание объекта капитального строительства равны 753 000 руб.
Прибыль предпринимателя определена на уровне 15% от затрат на создание объекта капитального строительства. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 350 000 руб. Физический износ здания определен на уровне 20%. Признаки внешнего устаревания не выявлены. Выявлены признаки функционального устаревания, что обусловило повышение операционных расходов на содержание объекта на 1773 руб. в год. Ставка капитализации, определенная методом рыночной выжимки, равна 19,5%.
5. Определите физический износ здания, если определены следующие показатели по оцениваемому объекту недвижимости.
Затраты на создание объекта капитального строительства равны 10 млн руб. Прибыль предпринимателя определена на уровне 10% от затрат на создание объекта капитального строительства. Стоимость данного объекта недвижимости рассчитана на уровне 10 млн рублей. Признаки функционального и внешнего устаревания не выявлены. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 2 млн рублей.
Глава 6
Вывод итоговой величины стоимости объекта недвижимости
• Характеристика процесса согласования результатов оценки
• Использование метода анализа иерархий для согласования результатов оценки стоимости недвижимости
6.1. Характеристика процесса согласования результатов оценки
Согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки осуществляется для получения итоговой стоимости объекта оценки.
Если в рамках применения какого-либо подхода использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода в соответствии с п. 27 ФСО № 7 «Оценка недвижимости».