Нормативный метод используют для расчета физического износа или физического неустранимого износа. Если физический устранимый износ рассчитан, то нет необходимости учитывать факторы, которые были учтены при расчете физического устранимого износа.

Определение физического износа идет с использованием разбивки здания по компонентам. Величина физического износа оцениваемого объекта определялась на основании Правил оценки физического износа ВСН 53-86 (р). Суммарный физический износ определяется по формуле (5.10), когда определены веса конструктивных элементов и величины физического износа данных конструктивных элементов.

В табл. 5.8 приведен пример оценки износа отдельных конструктивных элементов здания экспертным методом.

Таблица 5.8

Оценка физического износа нормативным методом

Расчет физического износа здания в целом будет осуществляться по формуле

где И_{>физ >i} – физический износ отдельного i-го конструктивного элемента, %; I_>i– удельный вес i-го конструктивного элемента; n – число конструктивных элементов оцениваемого здания.

Расчет физического износа здания приведен в табл. 5.9.

Таблица 5.9

Расчет физического износа

Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

Функциональным устареванием называют снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

Величина устранимого функционального устаревания определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без обновленных элементов.

Причины функционального устаревания:

Недостатки, требующие добавления элементов, – элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Устаревание за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым. Устранимое функциональное устаревание рассчитывается чаще всего стоимостным методом.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, – позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Устаревание по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения – позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимое функциональное устаревание в данном случае рассчитывается по формуле

где У_{>фун. устр} – функциональное устранимое устаревание; V_>дем – затраты на демонтаж сверхулучшений; V_>зам – стоимость элементов, которые будут заменять сверхулучшения (иногда нет необходимости в замене);