где И – износ, %; Т_>эф – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом; Т_>н – типичный срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу

где Т_>факт – хронологический возраст.

Применение формулы (5.8) актуально при расчете процентных корректировок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле (5.7).

Данный метод расчета износа примени́м для массовой оценки, при оценке объектов недвижимости в составе активов предприятия, при оценке предприятия (бизнеса).

Недостатком применения метода срока жизни для оценки накопленного износа является наличие только одного фактора, который определяет величину износа (соотношение эффективного возраста и физической жизни). Для устранения данного недостатка рассматривают различные виды факторов снижения стоимости и применяют метод разбиения на виды износа.

Оценке подлежит крупный производственный имущественный комплекс. Определите износ нескольких складов из данного имущественного комплекса, построенных в соответствии с одним и тем же проектом, используемых для хранения строительных материалов.

В соответствии с документацией на оцениваемые склады срок физической жизни составляет 50 лет.

Дата проведения оценки – 1 апреля 2014 г.

Эффективный возраст определен оценщиком в соответствии с техническим состоянием объектов оценки, данные для расчета износа приведены в табл. 5.5.

Таблица 5.5

Данные по оцениваемым складам

Решение. Для расчета износа оцениваемых складов используем формулу (5.6), поскольку эффективный возраст основан на основе текущего состояния объекта, проведенных ремонтных работах, степени эксплуатации и т. д.

Результаты расчетов в табл. 5.6.

Таблица 5.6

Пример расчета износа методом срока жизни

Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического и устранимого функционального износа.

Пример расчета физического износа стоимостным методом приведен в табл. 5.7.

Таблица 5.7

Пример расчета устранимого физического износа

Устранимый физический износ по данным табл. 5.7 равен 333 500 руб. Стоимостной метод позволяет рассчитать физический устранимый износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет износа производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Метод срока жизни применяется для расчета физического и физического неустранимого износа, данный метод рассмотрен подробно выше. Если физический устранимый износ рассчитан, то нет необходимости учитывать факторы, которые были учтены при расчете физического устранимого износа, еще раз оценивая неустранимый износ. Формула метода срока жизни имеет модифицированный вид, когда физический устранимый износ уже определен:

где И_{>физ. ну} – износ здания физический неустранимый, ден. ед.; Vп_>воcпр – сумма затрат на воспроизводство здания; И_{>физ. устр} – износ здания физический устранимый, ден. ед.; Т_>факт – эффективный возраст здания;