В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости выделяют подразделяется на физический износ, функциональное устаревание и внешнее (экономическое) устаревание. Физический износ и функциональное устаревание могут быть устранимым и неустранимым. Внешнее устаревание, как правило, неустранимо.

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.

Функциональным устареванием называют снижение стоимости объекта недвижимости, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

Рис. 5.1. Классификация износа объектов недвижимости

Внешним (экономическим) устареванием называют снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т. п.

Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.

Физический устранимый износ и функциональное устранимое устаревание можно определить стоимостным методом, рассчитывая стоимость необходимых работ по замене и улучшению отдельных конструктивных элементов здания.

Выделяют следующие методы расчета физического износа:

Совокупный накопленный физический износ является функцией времени объекта.

При расчете износа методом срока жизни используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели (рис. 5.2).

Физическая жизнь здания (Т_>н) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т. п.).

Рис. 5.2. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели

Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (Т_>факт) – период времени от ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.

Эффективный возраст (Т_>эф) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в бо́льшую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (замещения) здания.

Показатели физического износа (И), эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой