Таблица 5.3
Мониторинг прибыли предпринимателя
Для рассмотренного выше примера (офисного здания в Московской области, г. Мытищи, класс В2) применяется величина прибыли застройщика на середине интервала 23–26%, который соответствует прибыли застройщика офисных зданий класса В2 и ниже в пределах 20–30 км от МКАД, т. е. прибыль предпринимателя может быть установлена на уровне 24,5%.
Расчет прибыли предпринимателя может проводиться с использованием аналитического метода Санкт-Петербургского политехнического университета (СпБГТУ), разработанного профессором Е. С. Озеровым (Организация и методы оценки предприятия (бизнеса)/Под ред. В. И. Кошкина. – М.: ИКФ «ЭКМОС». – С. 261).
Согласно этой методике расчет прибыли инвестора основан на предположении, что инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство.
Величина прибыли предпринимателя рассчитывается по формуле
где КПП – прибыль предпринимателя (застройщика) как доля от затрат на создание объекта капитального строительства; n – число лет (период) строительства; C>o – доля авансового платежа в общей сумме платежей; y>a – годовая норма отдачи на вложенный капитал. Норма отдачи на капитал принимается неизменной на весь период строительства.
Рассмотрим расчет прибыли предпринимателя по данной методике для примера, приведенного выше (офисного 2-этажного здания класса В2, расположенного в г. Мытищи Московской области).
Период строительства (n) определен по СНиП 1.04.03–85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений», для примерно идентичных объектов он равен 1,5 года.
Значение коэффициента С>о принято равным 0,5, иначе говоря, предполагается, что инвестор авансирует в строительство 50% от общей стоимости работ (согласно нормам задела при строительстве по СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»).
Годовая норма отдачи на вложенный капитал (y>a) принята равной 20%, что соответствует норме доходности инвесторов при строительстве объектов аналогичного назначения (источник информации: межрегиональный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости RWAY).
Расчет прибыли предпринимателя представлен в табл. 5.4.
Таблица 5.4
Расчет прибыли предпринимателя
Для рассмотренного выше примера (офисного здания в Московской области, г. Мытищи, класс В2) применяется величина прибыли застройщика на уровне 24,5%.
5.4. Определение износа и устареваний объектов капитального строительства
В соответствии с п. 24 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» стоимость объекта капитального строительства рассчитывается путем суммирования затрат на создание объектов капитального строительства и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний.
где V>окс – стоимость объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке; З>созд – затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; ПП – прибыль предпринимателя; И – физический износ и устаревания.
На основе п. 24и ФСО № 7 «Оценка недвижимости» величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний.
Износ и устаревания в оценке означают потерю полезности, а значит, и стоимости объектом оценки по любой причине. Износ (как потеря стоимости) может быть выражен в абсолютных и относительных единицах, но для дальнейшего вычитания необходимо его пересчитать в абсолютное выражение (выразить в денежных единицах, принятых единицей расчета стоимости).