Описание объекта недвижимости
Правовые характеристики. При установлении правовых характеристик необходимо определить все имеющиеся правоотношения в отношении объекта оценки и отдельных его составляющих. Указываются виды прав и обременений, субъекты прав, срочность прав, реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.
При наличии инвестиционного контракта указываются права и обязательства сторон, условия их изменения. Все документы, которые описывают права на объект оценки, должны быть приведены в приложении к отчету.
Физические характеристики. При установлении физических характеристик необходимо определить необходимые и достаточные ценообразующие факторы объекта оценки.
Описание объекта оценки должно содержать следующие разделы: идентификацию объекта оценки, описание местоположения, описание земельного участка и описание улучшений.
В разделе идентификации однозначно и кратко на основе поставленной задачи формулируется объект оценки. В частности указывается наименование, точный адрес, состав объекта оценки.
Местоположение. Выбор границ описания и анализа местоположения определяется территориальными границами влияния внешней среды на стоимость объекта.
Наиболее существенными и типичными факторами местоположения являются следующие:
♦ удаленность от центра города и локальных центров влияния (станций метро и центральных магистралей, оживленных улиц);
♦ развитость социально-бытовой инфраструктуры: наличие школ, детских садов, объектов культуры, магазинов и др.;
♦ окружающая застройка (плотность, высотность, функциональное назначение, уровень потребительских характеристик);
♦ наличие конкурирующих объектов;
♦ транспортная доступность объекта для клиентов, поставщиков и работников посредством общественного транспорта (характеризуемая расстоянием до остановок и наличием различных видов транспорта), доступность для личного транспорта (характеризуемая наличием автостоянок и удобных подъездов);
♦ инженерные сети, обеспеченность техническими мощностями;
♦ экологические условия;
♦ городское зонирование территории: дифференцированные ставки земельного налога и ставки аренды земельных участков, определяющие обязательные платежи за пользование или владение земельным участком;
♦ природно-климатические условия (климатические, геологические, гидрогеологические);
♦ перспективные планы развития квартала, района, города.
Для каждого типа объектов с точки зрения функционального назначения и класса имеет место своя совокупность ключевых ценообразующих факторов местоположения, которые должны быть выявлены при анализе рынка.
Для оценки в целях вовлечения в инвестпроект необходимо учесть динамику изменения факторов, формирующих стоимость, так как объект будет введен в эксплуатацию только через длительный срок (обычно 2–3 года), когда, например, новое строительство аналогичных объектов и усиление конкуренции или развитие района может изменить соотношение спроса и предложения.
Земельный участок
Основные характеристики земельного участка:
♦ адрес, кадастровый номер;
♦площадь;
♦ оформленные права на земельный участок;
♦ разрешенное использование;
♦ разрешенная максимальная этажность и (или) максимальная плотность застройки;
♦форма;
♦ геологические, гидрогеологические, сейсмологические, топографические характеристики;
♦ улучшения, относящиеся к земельному участку (инженерные коммуникации, благоустройство, озеленение, дороги, тротуары, подъездные пути, ограждение, парковка, охрана территории);
♦ размер платы за землю (арендная плата или земельный налог);
♦ наличие обременений, сервитутов.