Улучшения
Описание улучшений включает следующие составляющие:
♦ общая информация;
♦ характеристики строения;
♦ характеристики помещений;
♦ специальная информация;
♦ строительная готовность и техническое состояние.
Общая информация:
♦ балансовая стоимость;
♦ год ввода в эксплуатацию;
♦ год последнего капремонта, реконструкции;
♦ серия типового проекта;
♦ строительный объем, общая площадь, площадь застройки;
♦ этажность;
♦ историческая и архитектурная ценность;
♦ текущее использование;
♦ группа капитальности.
Характеристики строения включают конструктивную схему (каркасная с полным или неполным каркасом, бескаркасная) и конструктивные решения и материал основных конструкций: фундаменты, стены, перегородки, перекрытия, каркас (колонны, балки, фермы), кровля, наружная отделка, проемы, элементы междуэтажных сообщений (лестницы, лифты, подъемники) и др. (крыльца, балконы, мусоропровод, фонари), а также обеспеченность инженерными коммуникациями.
Характеристики помещений:
♦ функциональное зонирование;
♦ общая площадь с разбивкой по этажам;
♦ потенциально сдаваемая (пригодная для сдачи в аренду) площадь, полезная площадь;
♦ высота помещений;
♦ наличие отдельного входа;
♦ внутренняя отделка;
♦ инженерное оборудование, в том числе специальное (холодильное, крановое и др.).
Специальная информация:
♦ оплата коммунальных услуг;
♦ налог на имущество;
♦ платежи по страховке;
♦ содержание территории;
♦ расходы по управлению, охране, обслуживанию;
♦ затраты на текущие ремонты;
♦ история объекта;
♦ действующие арендные ставки;
♦ количество арендаторов;
♦ типичные сроки аренды;
♦ вакантность помещений, потери от смены арендаторов.
Строительная готовность и техническое состояние рассматриваются в разделе затратного подхода. При отказе от использования затратного подхода анализ строительной готовности и технического состояния следует проводить в разделе описания объекта.
Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.
На макроэкономическом уровне исследуются экономические показатели, среди которых обычно выделяют темпы экономического роста, уровень инфляции, индекс деловой активности, инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений, изменение ставок процента и кросс-курса национальной валюты, уровень доходов населения и другие факторы.
При необходимости анализируют политические и социальные факторы, среди которых выделяют стабильность и прогнозируемость политической ситуации, приближение выборов и прогнозируемость их результата и др.
Основными источниками макроэкономической информации являются:
♦ программы правительства и прогнозы;
♦ данные государственных организаций (например, данные Федеральной службы государственной статистики и др.);
♦ исследования международных финансовых организаций (таких как Всемирный банк, Международный валютный фонд);
♦ аналитические обзоры информационных агентств (информационное агентство АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет);
♦ периодическая экономическая печать (журнал «Эксперт», газеты «Ведомости», «Коммерсантъ» и др.);
♦ рейтинги, обзоры, прогнозы аналитических агентств (Эксперт РА, АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет);
♦ региональные печатные издания.
После проведения анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости – это процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке недвижимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки).