В соответствии с п. 10 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
На основе п. 10 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:
1) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке в период, предшествующий дате оценки;
2) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;
3) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;
4) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;
5) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.
Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Основные источники внешней информации по рынку недвижимости – информация специалистов рынка недвижимости: риэлторов, девелоперов, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью (например, информационно-справочный бюллетень рынка недвижимости RWAY и др.).
Например, источниками информации по московскому рынку недвижимости являются:
♦ аналитические обзоры, публикуемые на сайтах Российской Гильдии Риэлторов, Виртуального клуба риэлторов, Виртуального клуба оценщиков, Центра анализа рынков недвижимости, Объединенного российского сервера недвижимости;
♦ периодические издания (журнал «Недвижимость и цены») и интернет-сайты: «Бюллетень RWAY» (www.rway.ru), «Индикаторы рынка недвижимости» (www.irn.ru), «Анализ рынка недвижимости» (www.arn.ru и т. д.);
♦ обзоры управляющих компаний Knight Frank; Colliers International; Blackwood; Praedium и др.
Рынок недвижимости и стоимость объектов недвижимости зависят от открытой официальной информации, следовательно, и оценщик при анализе рынка и определении стоимости объекта недвижимости может воспользоваться открытой официальной информацией, в том числе публикуемой на интернет-сайтах.
Рассмотрим примерные источники информации, необходимые для расчета стоимости в рамках трех подходов к оценке, для московского рынка недвижимости.
Информационная база оценки недвижимости со сравнительным подходом
Данные о совершившихся сделках.
✔ Подтверждение в риэлторских компаниях.
✔ Данные о состоявшихся аукционах и торгах по продаже недвижимости (региональные информационные бюллетени и др.).
Предложения на продажу.
✔ Базы данных риэлторских агентств МИАН, МИЭЛЬ, ИНКОМ и др.
✔ Базы данных управляющих компаний Knight Frank; Colliers International; Blackwood; Praedium и др.