И вот вы взвесили все за и против, мысленно приготовились, свели лопатки и брови перед тем, как «щучкой» нырнуть в океан рынка недвижимости. Фальстарт! Перед тем как отдаваться на волю течений спроса и предложения, надо бы проложить курс.

Иными словами: какую цель вы преследуете, инвестируя в недвижимость? Собираетесь ли вы активно вовлечься в эту деятельность и отдавать ей все свое время? Или для вас это будут лишь эпизоды? Сфокусируетесь ли вы на получении пассивного дохода или будете зарабатывать на купле-продаже (спекулятивных сделках с недвижимостью)? Вы будете рассматривать в качестве инвестиций коммерческие, жилые или все виды объектов (определиться с сегментом или видом недвижимости)?

Если попытаться собрать все эти вопросы в один-единственный, он будет звучать так: какова ваша инвестиционная стратегия? Давайте найдем ответ вместе.

Пожалуй, в нашей стране устоялась целая традиция – вкладывать сбережения в жилой фонд. Купить квартиру, а лучше – несколько, и сдавать их в аренду. Многим эта стратегия представляется идеальной.

Главное, помните, что, совершая такую ординарную покупку впервые, лучше прибегнуть к профессиональной помощи. Компания, которая знает толк в спекулятивных приемах, точно поможет вам увеличить размеры получаемой ренты.

И еще: по какой-то причине неопытные инвесторы не видят очевидного: для пассивного дохода целесообразнее покупать не жилую, а коммерческую недвижимость!

Судите сами: срок реальной окупаемости объектов жилой недвижимости без учета инфляции составляет порядка 15–17 лет. А с коммерческой недвижимостью все гораздо интереснее. Как правило, арендатор коммерческого помещения сам занимается его ремонтом и обслуживанием. В итоге средний срок окупаемости коммерческих объектов – 10–11 лет. Также нужно учитывать тот факт, что продать готовый арендный бизнес в коммерческом помещении гораздо легче и он наиболее привлекателен для инвесторов.

Не менее простая схема: покупка жилого помещения с последующей продажей по более высокой цене. Для этого уже потребуется определенный уровень осведомленности в реалиях рынка. Если вы трезво оцениваете ваш уровень осведомленности темой как низкий, то придется идти к опытным риелторам. В идеале – не к одному, а минимум к пяти. Соберите как можно больше независимых мнений о том, где лучше искать привлекательный объект, какое жилое помещение можно купить по цене ниже рынка, чтобы позднее продать с хорошей наценкой.

Более сложная вариация вышеупомянутой схемы: покупка жилой недвижимости для дальнейшего ремонта под ключ, а то и перепланировки, которые дадут квартире дополнительную стоимость. Эта стратегия называется флиппингом, она часто становится небольшим бизнесом. Чтобы такой бизнес был прибыльным и динамично развивался, нужно стремиться к снижению длительности каждого цикла: покупка – ремонт – продажа. Желательная протяженность цикла – в районе трех – шести месяцев. Полученные в завершенном цикле средства реинвестируются в следующий проект. Конечно, эта стратегия требует максимальной вовлеченности и «съедает» много личного времени – ремонтные работы всегда ведутся под вашим личным контролем.

Я уже упоминал, что инвестирование в недвижимость – это капиталоемко. В среднем для покупки одного объекта жилой или коммерческой недвижимости потребуется 10 миллионов рублей. Если вы не располагаете этими денежными средствами, то рано задумываться об инвестировании можно собрать пул инвесторов. В дальнейшем получение прибыли от аренды или продажи помещения будет распределяться между инвесторами по долям.