По договору социального найма квартиры одна сторона – собственник квартиры государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) квартиру во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Договор социального найма квартиры заключается без установления срока его действия.

Изменение оснований и условий, дающих право на получение квартиры по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма квартиры.[10]

Договор социального найма квартиры заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении квартиры жилищного фонда социального использования.

Типовой договор социального найма жилого помещения (квартиры) утверждается Правительством РФ.[11]

Помещение, то есть квартира, по договору социального найма предоставляется категориям граждан, определенным в самом Жилищном кодексе РФ (а именно малоимущим гражданам), а также иным категориям граждан, установленным законодательством субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления (для предоставления жилья соответственно в домах государственного жилищного фонда субъектов РФ и муниципального жилищного фонда).

Малоимущими гражданами в целях Жилищного кодекса РФ являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.[12]

Установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма квартир муниципального жилищного фонда относится к компетенции органов государственной власти субъектов РФ (см. пункт 3 статьи 13 ЖК РФ). Ориентиром здесь могут служить, например, положения ФЗ от 5 апреля 2003 г. «О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи». К примеру, расчет среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина производится исходя из суммы доходов членов его семьи или одиноко проживающего гражданина за 3 последних календарных месяца, предшествующих месяцу подачи заявления об оказании государственной социальной помощи.

Для столь трудоемкой работы – оценки доходов и стоимости имущества лучше всего создавать специальные службы (комиссии) органов местного самоуправления с привлечением представителей органов труда и социального развития, финансовых налоговых органов, органов опеки и попечительства и т. п. Нельзя возлагать данные обязанности только на органы, которые учитывают нуждающихся и предоставляют им квартиры. У них уже другие цели и задачи.

При расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина учитывается сумма доходов каждого члена семьи или одиноко проживающего гражданина, полученных как в денежной, так и в натуральной форме. Доходы, полученные семьей или одиноко проживающим гражданином от организаций, индивидуальных предпринимателей, использования земельных участков в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг, плодов, продукции), иного имущества, определяются как стоимость этих товаров (работ, услуг, плодов, продукции), иного имущества. В указанные доходы не включаются плоды и продукция, которые получены на земельном участке и использованы для личного потребления членов семьи или одиноко проживающего гражданина.