Лишение квартиры – это не только его фактическое изъятие у живущих в нем людей. Этим понятием охватывается и прекращение их права на проживание в квартире, где они проживали во время действия договора. Законодатель устанавливает также и недопустимость произвольного ограничения прав жильцов на получение коммунальных услуг. То есть они могут быть лишены их только в установленном федеральными законами порядке.

Стоит запомнить, что принцип недопустимости произвольного лишения жилища (квартиры) действует только в отношении граждан, владеющих квартирой на законных основаниях. Поэтому, например, гражданин, самоуправно (т. е. самовольно, без законных оснований, а законными основаниями для осуществления права пользования жилым помещением могут быть, например, ордер, договор социального найма, право собственности либо иное право, подразумевающее возможность владения и пользования квартирой) не может вселиться в любую квартиру и проживать в ней. Законным основанием в отдельных случаях признается и согласие лиц, владеющих квартирой, на вселение и проживание в ней. Примером такой ситуации является вселение временных жильцов, которые юридически никоим образом не связаны с квартирой, но в силу согласия ее владельца вправе временно проживать в ней. Вселившийся в квартиру, выселяется из нее на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения (квартиры). Законодатель определил, что граждане, самоуправно занявшие квартиры в жилых домах, подлежат выселению из них на основании решения суда. При этом другое жилье (другая квартира) им не предоставляется. Судебный порядок выселения из самоуправно занятого жилья установлен в связи с необходимостью доказывания факта самоуправного вселения в жилое помещение, что обеспечивает юридические гарантии лицу, подозреваемому в самоуправном вселении. Кроме того, с учетом конкретных обстоятельств дела и мотивов совершения деяния такой гражданин может быть привлечен к уголовной ответственности за самоуправство (статья 330 УК РФ), если правомерность его действий оспаривается лицом, право которого нарушено, и если такими действиями был причинен существенный вред. Квалифицирующим признаком в данном случае является совершение самоуправства с применением насилия или с угрозой его применения.[9]

Договор социального найма квартиры является разновидностью обычного договора найма любого жилого помещения. Основными отличиями договора социального найма квартиры от обычного найма квартиры являются:

а) предоставление квартиры именно в домах государственного жилищного фонда либо в домах муниципального жилищного фонда;

б) бессрочный характер данного вида договора.

Социальный наем выступает универсальным способом обеспечения квартирами граждан, не обладающих достаточными средствами для того, чтобы приобрести квартиру (или иное жилье), но нуждающихся в жилом помещении.

Правоотношения, схожие с социальным наймом, содержатся в правовых системах ряда зарубежных стран. Законодательное регулирование жилищных отношений найма в Италии, Франции, Швейцарии, США, Венгрии, Хорватии, Чехии обеспечивается как нормами гражданских кодексов, так и нормами жилищного законодательства указанных стран.

По общему определению, данному в законодательстве этих стран, договор найма квартиры является одной из форм удовлетворения жилищных потребностей. Предметом договора найма выступает квартира, отвечающая стандартам и требованиям, установленным законодательством. Согласно Гражданскому кодексу Италии минимальный срок, на который заключается договор найма, составляет 4 года, максимальный – весь срок жизни нанимателя и к тому же еще 2 года со дня его смерти.