Во-первых, согласно ч. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»:
Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Но не нужно абсолютизировать данную норму закона, так как она не отменяет принцип свободы договора, на который так любят ссылаться застройщики после того, как они ввели в заблуждение добродушного дольщика и он все подписал. Хотя необходимо признать, что в большинстве случаев суды встают на сторону потребителя (дольщика).
В частности, согласно п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 г. №16 «О свободе договора и ее пределах»:
В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.
Во-вторых, согласно п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»:
Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
В-третьих, согласно ч. 2 ст. 14.8 (Нарушение иных прав потребителей) Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 №195-ФЗ (Далее также – КоАП РФ):
Включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, – влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц – от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
Об этом при необходимости можно напомнить самому застройщику, возможно, он этого не знает или забыл.
Также застройщику можно напомнить, что Федеральным законом от 01.05.2016 №139-ФЗ в Уголовный кодекс РФ введена новая статья:
Статья 200.3. Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Тем не менее представляется более правильным не рисковать и предельно внимательно заключать ДДУ с застройщиком, а лучше делать это с юристом, в опыте и квалификации которого вы не сомневаетесь, ведь сделку по приобретению недвижимого имущества вы совершаете не каждый день.
2.5. Если вместо ДДУ заключили другой договор?
Необходимо помнить, что ваша цель – заключить (подписать и зарегистрировать) с застройщиком договор участия в долевом строительстве. Именно наличие у вас такого договора сможет в полной мере распространить на вас действие 214-ФЗ со всеми предусмотренными данным законом гарантиями для дольщика.
Конечно, при возникновении споров с застройщиками, когда дольщик заключил иной договор (а иногда и вовсе купил вексель), суды в настоящее время во многом руководствуются позициями Верховного Суда РФ, неоднократно занимавшего сторону дольщиков, в частности: