Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.
Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку…
Следовательно, никакой иной способ уведомления дольщика о готовности к передаче объекта долевого строительства законом не предусмотрен, а обязанность доказать факт такого уведомления всегда лежит на застройщике.
11. При разрешении спора об ответственности застройщика за неисполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства юридически значимыми и подлежащими доказыванию застройщиком являются обстоятельства исполнения им обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также обстоятельства предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта и о последствиях его бездействия (п. 11 Обзора Верховного Суда РФ, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).
11)Определение подсудности по месту нахождения застройщика либо в определенном третейском суде.
Очередной незаконный пункт ДДУ, который противоречит следующим нормам закона.
Согласно ч. 7 ст. 29 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее также – ГПК РФ):
Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора.
Согласно ч. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»:
Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:
нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, – его жительства;
жительства или пребывания истца;
заключения или исполнения договора.
Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.
Данный подход был сформулирован и в п. 4 Обзора Верховного Суда РФ, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г.:
4. Иски о взыскании денежных средств (неустойки, компенсации морального вреда), вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, не содержащие требований о правах на объекты долевого строительства, предъявляются в соответствии со статьей 28, частью 7 статьи 29 ГПК РФ и пунктом 2 статьи 17 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».
Следовательно, право дольщика на выбор суда не может быть ограничен в ДДУ.
2.4. Что нужно знать при заключении ДДУ?
Разумеется, приведенный перечень незаконных пунктов, включаемых застройщиками в ДДУ, не является исчерпывающим. Застройщики постоянно «совершенствуются» и придумывают что-то новое, поэтому дольщику необходимо знать следующее.