6)Право застройщика на удержание квартиры
Зачастую застройщики указывают в ДДУ условие, согласно которому застройщик имеет право не передавать квартиру дольщику до ее полной оплаты.
Данное условие является незаконным, застройщик не вправе удерживать квартиру.
Застройщик, согласно ст. 5 214-ФЗ, вправе только:
– отказаться от ДДУ в случае просрочки дольщиком оплаты по договору более чем на два месяца (при обязанности единовременной оплаты) либо в случае систематического нарушения сроков оплаты (более трех раз в течение года) в случае обязанности оплачивать по периодам;
– предъявить дольщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Следовательно, права удержания объекта долевого строительства как меры обеспечения обязательств по ДДУ застройщик не имеет.
7)Изменение площади квартиры более чем на 5% признать несущественным недостатком
Согласно п. 2 ч. 1.1. ст. 9 214-ФЗ (случаи для расторжения ДДУ по суду):
По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.
Таким образом, в случае отклонения фактической площади вашей квартиры от той, которая указана в ДДУ, более чем на 5%, вы вправе отказаться от такой квартиры и через суд расторгнуть ДДУ, вернув свои деньги и проценты.
8) Обязанность платить за содержание квартиры до ее передачи
Очень часто застройщики включают в ДДУ пункт, согласно которому дольщик обязан оплачивать содержание объекта долевого строительства с момента ввода дома в эксплуатацию и до подписания акта прима-передачи.
Данное условие прямо противоречит п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ (далее также – ЖК РФ), согласно которому:
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
9)Обязанность оплатить коммунальные услуги вперед
Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ:
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее – иной специализированный потребительский кооператив).
Следовательно, оплата коммунальных услуг авансом действующим законодательством не предусмотрена.
10)Уведомление о готовности квартиры путем размещения информации на сайте застройщика
Этот пункт не имеет юридического значения, так как прямо противоречит порядку уведомления дольщика о готовности к передаче объекта долевого строительства, который подробно описан в ст. 8 214-ФЗ, а именно: