К началу XX в. доля площади помещичьих посевов в общей (с крестьянскими) площади посевов упала с 21,9 % в середине 1850-х годов до 11,3 % в 1916 г., доля помещиков в производстве товарного хлеба заметно снизилась – более чем вдвое (с 55 % до 20,6 %)[182]. Не будем прогнозировать возможности дальнейшей эволюции помещичьего хозяйства при иной, чем это было в действительности, исторической ситуации. Для нас в данном случае важно подчеркнуть другое. Именно приток «ипотечных капиталов» спас помещичье хозяйство от «обвального» краха в условиях пореформенной перестройки. Этот крах имел бы тяжелейшие последствия в масштабах всей страны, так как накануне отмены крепостного права помещики были главными производителями товарного хлеба.

Нужда землевладельцев-дворян в средствах была в значительной степени удовлетворена за счет ипотечных ссуд. Обладая недвижимостью, можно было сравнительно легко получить большие ссуды под низкий процент на длительные сроки. Конечно, не все полученные средства были направлены в сельскохозяйственное производство. Дворяне, используя их, рассчитывались со старыми долгами, пытались принять участие в торговле (главным образом хлебной), промышленном предпринимательстве (как правило, в традиционно дворянских отраслях: горнодобывающей, обрабатывающей и пищевой промышленности – винокурении, сахарорафинадном производстве), банковской деятельности (становясь даже учредителями банков), биржевой игре (реализация ипотечных облигаций давала средства для приобретения акций различных компа ний). Зачастую владельцы земли были одновременно крупными домовладельцами (например, Белосельские-Белозерские, гр. П. А. Шувалов), собственниками промышленных предприятий, держателями ценных бумаг. Они использовали владение землей для получения прибылей, становясь, таким образом, специфической категорией рантье.

Наиболее приспособившиеся к новым условиям помещики предпринимательского типа все более использовали другие формы получения средств – мелиоративный, а также коммерческий (соло-вексельный, подтоварный, авансовый, онкольный под залог ценных бумаг и векселей) кредит Государственного и частных банков. Это давало возможность сократить единовременные издержки на капитальные расходы, пополнять оборотные капиталы и вести рентабельное хозяйство, но круг таких хозяйств был сравнительно невелик. Внедрение современных форм краткосрочного кредита среди помещиков шло крайне медленно, что обуславливалось как особенностями помещичьей клиентуры, в массе своей с трудом осваивающей новые приемы хозяйствования, так и общим недостатком капиталов в стране, низким уровнем капиталистической организации торговли и т. д. По подсчетам известного исследователя сельскохозяйственного кредита А. П. Корелина, общий объем разрешенных мелиоративных ссуд, выдаваемых Министерством земледелия и государственных имуществ (ведение операций по выдаче мелиоративных ссуд с 1896 г., когда были приняты «Временные правила о ссудах на сельскохозяйственные улучшения», было возложено на Отдел сельской экономии и сельскохозяйственной статистики Министерства земледелия и государственных имуществ; после 1905 г. – Главное управление землеустройства и земледелия, с 1915 г. – Министерство земледелия), равнялся 15,6 млн руб. (1897–1914 гг.); общий объем соло-вексельного кредита (1884–1914 гг.), государственного и частного, составил 670 млн руб.[183] За тот же период помещиками было получено 2,4 млрд руб. ипотечных ссуд.

Говоря о причинах бурного развития ипотеки в конце XIX – начале XX в., важно подчеркнуть, что она в значи тельной своей части не являлась сельскохозяйственным кредитом. Большая часть ипотечных ссуд осела в городе. Весь пореформенный период характеризовался ростом городов, в основе которого лежал рост городского населения. Этот процесс, который известный архитектор и историк архитектуры Л. Даль метко окрестил «строительной горячкой», коснулся, хотя и в разной степени, всех крупных городов России. «У нас теперь тоже усиленная строительная деятельность. Москва, Петербург, Одесса и большая часть губернских городов сильно обстраивается», – писал тогда же один из современников Даля. Появились новые типы зданий, что было вызвано потребностями ускоренной модернизации (вокзалы, общественные здания, доходные дома, театры, магазины, музеи). Это изменило привычный облик городов, особенно столичных, которые охватил настоящий строительный бум. В конце 70-х – начале 80-х годов XIX в. в Москве ежегодно возводилось 2000 новых построек. Журнал «Зодчий» рисует такую картину Петербурга 1870-х годов: «Нынешним летом на улицах Петербурга замечалась необыкновенно суетливая деятельность; не было, кажется, ни одной улицы без временного забора или лесов перед каким-нибудь строением. Газеты насчитывали до 700 разных построек»