Деятельность отечественных ипотечных банков была основана на нормативных документах (уставах), обеспечивающих их интересы. Главное внимание в них уделялось следующему: 1) оформлению банковских операций; 2) законодательной регламентации механизма и принципа оценки закладываемого имущества; 3) юридическому ограничению в отношении распоряжения банков капиталами и прибылью; 4) правам банков по отношению к неисправным заемщикам; 5) законодательной регламентации прав владельцев заложенных имуществ (на время залога); 6) правам ипотечных банков в отношении заложенных имуществ, остающихся за банками; 7) правовому обеспечению интересов владельцев ипотечных облигаций и т. д. Законодательная регламентация деятельности ипотечных банков и надежное правовое обеспечение экономических интересов всех субъектов ипотечных операций являлись важными факторами развития ипотеки в конце XIX – начале XX в. Правда, в юридической базе ипотечного кредитования в это время имелись и некоторые «изъяны». От этого страдали прежде всего земельные банки, которые частенько выдавали ссуды заемщикам, чьи имения были уже переобременены частными долгами.

Чем было вызвано столь бурное развитие ипотеки в период структурной перестройки экономики после отмены крепостного права? Причины этого явления, прежде всего, связаны с особенностями буржуазно-аграрной эволюции пореформенной России, где сельское хозяйство являлось важнейшей отраслью народного хозяйства, дававшей в конце XIX – начале XX в. более половины национального дохода. В аграрном секторе было занято абсолютное большинство населения страны (70 %). Земля оставалась одной из главных ценностей в системе материального производства. Стоимость земель, находившихся в руках дворян в 1905 г., составляла (по продажным ценам 1900–1902 гг.) 4040 млн руб.[178], на 60 % превышая, таким образом, суммарный акционерный капитал в стране. Кому же принадлежала земля в России в конце XIX – начале XX в.? Большая часть земельного фонда Европейской России (около 150 млн дес.) принадлежала казне, эта земля была исключена из оборота. Около одной трети всех земель относились к надельным крестьянским землям. В отличие от частных земель, до окончательного выкупа они считались неполной собственностью крестьянских общин или отдельных домохозяев (там, где не было общинной формы землевладения). Крестьяне могли этими землями пользоваться, передавать по наследству, даже сдавать в аренду, но продавать их было нельзя. Крестьянин также не имел права отказаться от надела, который во многих местностях, особенно нечерноземных, приносил доход по своему размеру меньший, чем текущие платежи. В большинстве случаев надел не мог обеспечить крестьянам даже прожиточный минимум. В 1877 г. 78 % крестьянских дворов (6,2 млн дворов) имели наделы ниже этой нормы и находились на грани полуголодного существования. В течение следующих 25 лет число таких хозяйств увеличилось в 1,5 раза. Для того чтобы свести концы с концами, землю надо было арендовать или покупать (у помещиков или крестьян, сумевших не только выжить, но и приобрести недвижимость). Такая ситуация сохранялась вплоть до 1906 г., когда началась Столыпинская реформа (Таблица 7).

По данным на 1915 г., к 138 млн дес. надельной земли крестьяне прикупили 24 млн дес. частной земли и арендовали 35 млн дес.[179] Правда, среди крестьян были крупные землевладельцы, имевшие более 1000 дес. земли каждый (они составляли 17,6 % от общего числа частных земельных собственников из крестьян). В литературе они получили название «чумазые лендлорды».