Возможности предоставления кредитов и эмиссии ипотечных облигаций зависели от множества факторов. Заемщики ипотечного кредитного учреждения готовы были брать ссуды ипотечными облигациями только в том случае, когда они были уверены, что смогут продать эти облигации на рынке ценных бумаг или заложить их в другом кредитном учреждении. Продажа ипотечных облигаций могла состояться при наличии на рынке достаточного объема свободных капиталов долгосрочного характера, заинтересованности их владельцев инвестировать свои средства в данные ипотечные облигации, выгодности условий займа для инвесторов. Все это исключало возможность беспредельного выпуска долговых обязательств, ограничивало объемы пассивных и активных операций ипотечных кредитных учреждений.

Для банковского ипотечного кредита в Российской империи этого периода были характерны следующие принципы: 1) долгосрочность; 2) сохранение заемщиком права собственности на заложенное имущество, что давало заемщику возможность его использовать, уплачивать ссудный процент и гасить долг; 3) регистрация факта залога: все недвижимое имущество было зарегистрировано в нотариальных отделениях при окружных судах; подробная опись каждого владения была внесена в так называемые крепостные книги, где отмечались и всякие перемены в имуществе, а равно его переход к новому владельцу (в порядке продажи, наследования или дарения) и заклад в обеспечение ссуды; 4) правило старшинства обязательств должника, которое действовало в случае, если имущество могло быть закладываемо и по следующим ссудам (по второй закладной, третьей закладной): при удовлетворении кредиторов обанкротившегося владельца недвижимого имущества из вырученной от продажи такого имущества суммы, если оно было заложено, удовлетворялись прежде всего держатели закладных в порядке их последовательности, т. е. сначала держатель первой закладной, затем держатель второй закладной и т. д.; лишь после удовлетворения всех претензий по закладным остаток вырученной за заложенное имущество суммы шел на удовлетворение кредиторов по другим обязательствам должника (векселям, заемным письмам, распискам и пр.); 5) допущение повторных закладных, если ценность имущества не была исчерпана предыдущими.

Как уже говорилось выше, в европейских странах в XIX в. сложилась ипотечная система (система ипотечных книг), обеспечивающая устойчивость, стабильность, надежность деятельности ипотечных кредитных учреждений. В России, несмотря на несколько попыток продвинуться в этом направлении, ипотечная система так и не была создана. Вопрос об оформлении ипотечной системы впервые был представлен на государственном уровне еще в 1859 г. в Комиссии для устройства земских банков (о ней будет рассказано ниже). В 1870-е годы была создана еще одна комиссия, оставившая после себя пухлые тома невыполненных решений. В мае 1881 г. был издан даже специальный закон, возвестивший введение ипотечной системы. Развитие основных положений этого закона было возложено на специально учрежденную в 1882 г. комиссию. После десятилетней работы комиссия обнародовала проект учреждения вотчинного устава, по которому предполагалось создание системы специальных ипотечных книг, где должны были бы фиксироваться все изменения, связанные с заложенными имениями. Однако и на сей раз предположения остались лишь на бумаге. Окончательное решение вопроса о введении ипотечной системы все время откладывалось. (Напомним, что на территории Российской империи ипотечная система действовала еще с первой половины XIX в. в Прибалтике и Польше.) Впоследствии утвердилось мнение, что это хлопотное и дорогое дело излишне для достижения целей поземельного кредита в России.