1. Приобретение недвижимости по заниженной стоимости (из-за плохого состояния, срочной продажи владельцем или кризисного падения цен на рынке).

2. Улучшение объекта (если требуется).

3. Сдача в аренду, создавая стабильный денежный поток.

4. Использование кредитного рычага (ипотеки), который играет ключевую роль в стратегии.

5. Рост стоимости объекта за счет рыночных изменений и улучшений.

6. Рефинансирование в банке – когда стоимость недвижимости увеличивается, инвестор берет новый кредит под возросшую стоимость, забирая обратно свои первоначальные вложения.

На бумаге схема выглядит идеально: вы остаетесь владельцем недвижимости, получаете арендный доход и при этом возвращаете вложенные деньги, чтобы инвестировать дальше. Однако, на практике этот метод не работает в России. Да и не только в России. Он не работает в большинстве стран. Это все страны бывшего советского союза, развивающиеся страны, многие страны Азии и Африки, арабские страны, даже относительно продвинутая Турция и многие другие. Я лично изучал рынок недвижимости и пробовал применять подход Кийосаки в российских реалиях. Но столкнулся с тем, что метод инвестирования Кийосаки не работает и не подходит для России и главная проблема в том, что:

• Кредитные условия в России не позволяют легко рефинансировать недвижимость и выводить вложенные средства.

Отсутствие хорошо развитой системы кредитования – это основная проблема во всех вышеперечисленных странах. В итоге я адаптировал стратегию Кийосаки под российские реалии, поскольку его метод хорош как мотивация и стартовая точка, но требует значительных доработок для реального применения.

Вы, вероятно, сейчас думаете: зачем я вообще решил об этом рассказать? Чтобы ответить на этот вопрос, мне нужно немного подробнее рассказать о себе, о тех событиях и тех периодах моей жизни, когда я принял решение начать заниматься инвестициями в торговую недвижимость.

Мой первый опыт был связан с обычной квартирой, в которой мы с семьей жили в тот момент. Она находилась на первом этаже, и, как и многие квартиры в старых домах, это была двухкомнатная «Ленинградка», с двумя окнами, которые выходили прямо на дорогу. С одной стороны, это была обычная, ничем не примечательная квартира, но для меня в тот момент это было нечто большее. Это было место, где я проживал с семьей, создавал свой уют и начинал размышлять о будущем. На тот момент у меня уже был небольшой бизнес, который приносил какой-то доход, но этого было недостаточно для того, чтобы я мог чувствовать уверенность в завтрашнем дне.

Именно тогда у меня появилось чёткое желание, которое не оставляло меня – жить на проценты от своих денег. Все мы знаем, что деньги должны работать, а прибыль должна порождать ещё большую прибыль. Я осознал, что не могу продолжать жить в вечном бегстве и под давлением, когда доходы приходят непостоянно. Нужно что-то менять. Я понял, что любой бизнес, какого бы масштаба и уровня он ни был, всегда сопряжен с риском и постоянным напряжением. В нашем случае это был сезонный бизнес – летом всё шло хорошо, а зимой наступал провал, и бизнес фактически замедлялся. Я пробовал делать какие-то улучшения, внедрять новшества, но этого было недостаточно.

Была ещё одна проблема, которая меня сильно напрягала – это персонал. Когда сотрудники уходят, забирают с собой клиентов, а порой даже умудряются навредить бизнесу, это добавляет ещё больше стресса. Я не один сталкивался с этим: мои друзья-предприниматели часто делились со мной такими же переживаниями. Постоянная текучка кадров, уход ключевых людей – это не даёт спокойно развиваться бизнесу. Всё это превращается в цепочку проблем, и ты начинаешь понимать, что ты зависишь от множества факторов, на которые не всегда можешь повлиять. Каждый месяц ты продаешь, чтобы заработать, и в конце месяца начинаешь подсчитывать, сколько получилось заработать. Если не получилось – начинаются проблемы. Не говоря уже о том, что существуют объективные обстоятельства, которые напрямую влияют на бизнес. Например, сезонность. В нашем случае зимой было невозможно заработать, потому что спрос снижался. Зимой, как правило, не хватало даже на зарплату сотрудникам, не говоря уже о личных нуждах. Но когда наступает лето, всё становится ярким и многообещающим – продажи растут, клиенты возвращаются, и кажется, что вот-вот всё наладится.