Правовое регулирование в условиях рынка недвижимости выработало логически неизбежный и потому универсальный способ установления пределов для застройщиков, определяемых с позиций соблюдения общественных интересов. Универсальность и соответственно общераспространенность этого способа объясняются тем, что ни в логике всех гипотетически возможных схем управления, ни на практике, воспроизводящей такие схемы, не может быть иного способа, который может и должен варьироваться в деталях (более или менее существенных), но при этом остается неизменным в базовых принципах. Называется этот способ градостроительным зонированием. Результат его применения – градостроительные регламенты, которые:

а) являются юридически значимыми пределами строительства, распространяемыми в одинаковой степени на каждый земельный участок в границах отдельных территориальных зон, количество и характер использования которых варьируются в широких пределах;

б) заблаговременно предъявляются всем и каждому в виде нормативного правового акта – правил землепользования и застройки, подлежащих обязательному опубликованию;

в) не могут быть произвольно нарушены ни застройщиком, ни администрацией.

Именно такая правовая схема введена в России в 1998 г. Градостроительным кодексом РФ, закреплена Земельным кодексом РФ в 2001 г. и развита до уровня правовой технологии новым Градостроительным кодексом РФ в 2004 г.

Альтернативная по отношению к федеральному законодательству технология и идеология системы регулирования, при которой используются механизмы инвестиционных контрактов, основывается на двух базовых посылках:

а) администрация является квазизастройщиком;

б) квазизастройщик сам себе хозяин.

Из этих посылок проистекает и логично формулируется задача для разработки идеологии и практических схем выстраивания системы регулирования: квазизастройщик, который сам себе хозяин, хочет быть свободным хозяином; свободному хозяину не нужны заведомо установленные в виде градостроительных регламентов и тем более публично предъявленные пределы; свободный хозяин нуждается в такой системе регулирования, когда он сам для себя будет устанавливать пределы.

Решение такой задачи становится делом техники. Результат – особая система регулирования, которая характеризуется следующими позициями:

• отсутствие гарантированных пределов строительства (и отказ от их установления), которые должны определяться юридически значимыми градостроительными регламентами. Очевидно, что по причине противоречия федеральному законодательству такой отказ не может быть открытым, он должен быть завуалирован. Для этого есть простой способ – использовать терминологию федерального законодательства, вкладывая в нее иной смысл. Например, градостроительный регламент предписывается каждому земельному участку в отдельности посредством индивидуального административного решения (так называемого акта разрешенного использования земельного участка), а не всем земельным участкам сразу в пределах соответствующей территориальной зоны посредством нормативного правового акта – правил землепользования и застройки;

• отсутствие подлинных градостроительных регламентов-гарантий – это отсутствие имеющих юридическую силу предельных значений, «потолков» предельных объемов строительства в каждом месте. Для существования системы, основанной на индивидуально-выборочных решениях квазизастройщика, требуется два условия: а) отсутствие регламентов-гарантий, б) наличие возможности произвольно изменять квазипотолки, установленные квазирегламентами. Когда оба условия созданы, для квазизастройщика открывается широкое поле деятельности по «выжиманию» максимально возможного объема строительства (и соответственно «доли» города) в каждом месте, от которого можно получить подобную выгоду от использования средств инвесторов. Если же вспомнить, что инвестиционные контракты в первую очередь применяются на территориях, занятых правами третьих лиц, то становится понятно, чьи права ущемляются