Связь параметров потенциального заказа и параметров ответа на заказ достигается, только если такой заказ будет гарантирован, это необходимое условие планирования-проектирования. Но возникает коллизия. С одной стороны, источником потенциального заказа являются частные лица – правообладатели земельных участков. Принудить их к предоставлению гарантий в данном случае нельзя, можно только инициировать их максимальную экономическую деятельность. С другой стороны, публичная власть, от имени которой осуществляется градостроительное проектирование, не может дать гарантии за частных лиц. Необходимые гарантии соответствия параметров потенциального заказа и параметров ответа на заказ можно обеспечить только посредством градостроительных регламентов, устанавливаемых правилами землепользования и застройки.

Определение в процессе градостроительного проектирования соотношения параметров потенциального заказа и параметров ответа на заказ связано с определением пределов возможностей и ответственности различных субъектов за развитие сетевых объектов технической и социальной инфраструктуры. Важность постановки задачи по определению этих пределов становится очевидной, если принять во внимание следующие обстоятельства:

1) в условиях рыночной экономики абсолютный приоритет в отношении объемов строительства и реконструкции принадлежит частным лицам – застройщикам;

2) преобладающий объем строительства и реконструкции приходится на единичные земельные участки, которые порождают потребность в объектах технической и социальной инфраструктуры;

3) объекты технической и социальной инфраструктуры – это объекты сетевые, обслуживающие не отдельные земельные участки, а их совокупности – ячейки планировочной структуры города (кварталы, районы, планировочные районы);

4) частные застройщики не в состоянии в полном объеме обеспечить развитие сетевых объектов. Застройщики-девелоперы, которые комплексно развивают, обустраивают соответствующие территории – кварталы, микрорайоны, районы, также могут решить задачу развития всей совокупности сетевых объектов лишь частично, поскольку существуют пределы и их возможностей.

Задача решается путем:

а) участия публичной власти в развитии технической и социальной инфраструктуры;

б) партнерства публичной власти с частными застройщиками-девелоперами.

Принципы такого партнерства рассмотрены в теме 5 настоящего курса.

В условиях рынка недвижимости возможность системного планирования-проектирования развития города возникает при одновременном наличии двух условий:

1) если ставится задача соотнести между собой показатели объемов возможного строительства и реконструкции и показатели запланированных для этого объемов инженерных ресурсов и социальных услуг;

2) если частным лицам (не подотчетным публичной власти) гарантирована возможность реализации запланированных объемов строительства, реконструкции, а также установлены «потолки», пределы, превышение которых недопустимо по той причине, что это нарушает баланс «потребности – ресурсы» и сводит на нет возможность планирования и реализации решений документов планирования. Одновременное гарантирование возможности строительства и его инициирования, а также того, что установленные пределы не будут превышены, обеспечивается установлением правил землепользования и застройки юридически значимых и для администрации, и для частных лиц градостроительных регламентов.

Если есть первое условие, но нет второго (нет правил землепользования и застройки), то это означает, что:

• первое условие (планирование) превращено в номинальное действие, «камуфляж», поскольку результаты планирования ни на что не опираются, нет правовых гарантий того, что запланированный баланс потребности – ресурсы не будет перечеркнут индивидуальными внесистемными решениями администрации или волюнтаристскими действиями частных застройщиков;