Правильность сделанного вывода о последствиях нарушения порядка принятия обжалуемого акта подтверждена и высшим судебным органом по гражданским, уголовным, административным и иным делам, подсудным судам общей юрисдикции. Ведь, как указано в Определении Судебной Коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 30 мая 2003 г.[90] (приложение 68), оставленным без изменения Определением Президиума Верховного Суда от 7 апреля 2004 г. № 89пв-03[91] (приложение 69), судебная практика должна руководствоваться правилом, по которому нарушение порядка принятия обжалуемого акта, а следовательно, и его применения влечет признание обжалуемого акта недействительным. Ведь именно порядок принятия акта призван гарантировать обоснованность и законность этого акта.

Очень часто лица, чьи права и интересы затрагиваются актом о реконструкции, а также их представители испытывают наибольшие затруднения именно в этом вопросе. Обосновывая свою позицию в суде, они приводят различные доводы, но не всегда могут четко сформулировать, какие именно права и интересы владельцев недвижимости нарушает оспариваемый ими акт о реконструкции. А между тем для эффективной защиты в суде очень важно правильно и точно обосновать, в чем выразилось нарушение прав владельцев недвижимости.

Как говорилось ранее, главной отличительной особенностью актов о реконструкции является то, что они не предусматривают возврат недвижимости их владельцам после проведения реконструкции дома (здания), что свидетельствует об изъятии недвижимости у этих лиц, о лишении их прав вопреки их воле и закону. Поэтому обоснование нарушения прав и интересов такой «реконструкцией» нужно искать в нормах права, регламентирующих права и интересы владельцев недвижимости.

Вы уже знаете, что акты о реконструкции могут нарушать права и интересы трех категорий владельцев недвижимости: нанимателей, арендаторов и собственников. Какие же именно гражданские права и охраняемые законом интересы каждой из этих категорий нарушаются актами о реконструкции?

Нарушение прав нанимателей выражается сразу в нескольких аспектах.

Во-первых, как уже было сказано в разд. I книги, на время проведения реконструкции дома, когда реконструкция не может быть проведена без выселения нанимателей, наймодатель обязан предоставить им и членам их семей на время проведения реконструкции другие жилые помещения без расторжения договоров найма жилых помещений, находящихся в указанном доме (ст. 82, 83 ЖК РСФСР и ст. 88 ЖК РФ). Неисполнение наймодателем этой обязанности нарушает права нанимателей, чьи права и интересы затрагиваются актом о реконструкции.

Во-вторых, исполнительный орган государственной власти может действовать только в пределах полномочий, предоставленных ему законодательством по принципу «запрещено все то, что не разрешено законом». В настоящее время в России не существует нормативно-правового акта, разрешающего органам исполнительной власти субъектов Федерации и (или) наймодателю поручать проведение реконструкции третьему лицу – коммерческой организации (инвестору), так как сохранность жилищного и иного фонда была и остается одной из основных обязанностей наймодателя (ст. 140–141 ЖК РСФСР и ст. 65 ЖК РФ).

В-третьих, поскольку отношения нанимателя и наймодателя регулируются договором (социального найма или найма жилых помещений), то это гражданские отношения равноправных субъектов, регулируемые нормами гражданского права. Из этого следует, что передача наймодателем своей обязанности (в данном случае обязанности обеспечить сохранность жилищного фонда) третьему лицу (инвестору) представляет собой перевод долга. А перевод долга должен совершаться в соответствии со ст. 391, 392 ГК РФ, т. е. с согласия нанимателя. Поэтому неисполнение органом исполнительной власти и (или) наймодателем обязанности получить от нанимателей недвижимости (подлежащей реконструкции) согласие на проведение реконструкции третьим лицом, нарушает права этих нанимателей.