И, в-четвертых, акт о реконструкции расторгает договор (социального найма или найма жилых помещений) между наймодателем и нанимателем без согласия последнего. Между тем односторонний отказ «от исполнения договора полностью или частично» (ст. 450 ГК РФ), так же как и односторонний «отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий» (ст. 310 ГК РФ), возможен только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Поскольку ни Жилищный, ни Гражданский кодексы, ни какой-либо другой закон не допускают такого отказа по договору найма жилого помещения (при условии, что наниматель надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору), а соглашение сторон о расторжении договора найма жилого помещения отсутствует, акт о реконструкции нарушает права нанимателей.
Говоря о нарушении прав арендаторов (субарендаторов), выделим важный аспект: исполнительная власть очень легковесно относится к договорам аренды, на основании которых арендаторы владеют имуществом. Например, Правительство Москвы с удивительной «легкостью» говорит в своих актах о расторжении договоров аренды. Причем эта «легкость» присутствует в актах Правительства Москвы как раньше, так и теперь. В самом деле:
«5. Москомимуществу… В установленном порядке расторгнуть имеющиеся договоры на аренду помещений в зданиях (приложение 2) и прекратить оформление документов на передачу указанных помещений в… аренду» (постановление Правительства Москвы от 13 октября 1992 г. № 843[92]);
«7. Департаменту имущества города Москвы… Расторгнуть в установленном порядке договоры аренды с пользователями нежилых помещений (приложение)» (постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. № 275-ПП[93]).
Но арендаторы (субарендаторы) являются полноправными владельцами недвижимости, и подобное отношение к ним со стороны исполнительной власти совершенно необоснованно. Хотя они и не собственники, но владеют имуществом по основанию, предусмотренному законом (по договору аренды), и их права подлежат защите наравне с правами собственников (ст. 305 ГК РФ). Следовательно, нарушение прав арендаторов (субарендаторов) обосновывается аналогично нарушению прав собственников (об этом будет сказано ниже).
Вместе с тем именно во владении недвижимостью на основании договора аренды состоит особенность положения арендаторов, которая выражается, в частности, в том, что при защите интересов арендаторов необходимо учитывать условия договора аренды, по которому арендатор владеет имуществом. Рассмотрим три важных примера, иллюстрирующих особенности правового положения арендаторов (субарендаторов) и вопросы расторжения с ними договоров аренды.
Комитет по управлению имуществом Москвы (далее в этом примере – комитет) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к акционерному обществу «Консорциум Век» о его выселении из занимаемого нежилого помещения площадью 67,7 кв. м, расположенного по адресу: Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 42, стр. 3.
Обосновывая исковые требования, комитет сослался на то, что договор аренды от 28 февраля 1995 г. № 00-359/95 расторгнут истцом в одностороннем порядке в связи с включением спорного помещения в перечень зданий, подлежащих реконструкции в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 23 апреля 1996 г. № 372 «Об изъятии зданий, реконструируемых с привлечением средств инвесторов, на которых длительное время не ведутся работы (Центральный административный округ)».
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел материалы дела и установил, что между Комитетом по управлению имуществом Москвы и акционерным обществом «Консорциум Век» 28 февраля 1995 г. заключен договор аренды № 00-359/95 нежилого помещения площадью 67,7 кв. м, расположенного по адресу: Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 42, стр. 3.