Такая ситуация является типичной. Важно подчеркнуть, что вопрос заключается не только в выплате компенсации потревоженному арендатору (в определенных случаях через суд), но и в судебной проверке того факта, что земля необходима действительно для публичных надобностей. Например, если местная администрация обнаружит, что она «продешевила», и поэтому захочет изъять у своего арендатора земельный участок, чтобы передать его более выгодному партнеру, то, по общему правилу, такое решение нельзя считать принятым «в публичных интересах». Здесь должен действовать тот же подход, который применяется в частном секторе. Тот факт, что в данном случае в качестве собственника выступает не частное лицо, а орган власти, не меняет сути дела. Если дело касается гражданско-правовых отношений, хозяйственного оборота, то все его участники изначально обладают одинаковыми правами и обязанностями; тот факт, что в качестве одного из участников выступает орган власти, не меняет характера их отношений. В этом направлении было бы не лишним дополнить современное законодательство, как гражданское, так и земельное.

Закон ничего не говорит о праве и обязанности собственника земли контролировать арендатора не в своих (собственника), а в публичных интересах. Этот пробел частично покрывают некоторые подзаконные акты. Так, в Типовом договоре о краткосрочной аренде земли, утвержденной мэром Москвы 1 октября 1996 г., содержится правило (п. 5.2., последняя часть) о праве арендодателя в лице Москомзема вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора, если тот наносит ущерб окружающей среде или «нарушает права и законные интересы других лиц», – видимо, в области земельного хозяйства[71]. Но каковы санкции и со стороны кого они могут последовать – об этом Типовой договор умалчивает. Надо заметить, что отмеченное выше условие, заключающее публичный интерес, появилось в хозяйственном договоре, где в качестве одной из сторон выступает орган, близкий к публичной власти. О подобных условиях в договорах между частными лицами ничего не известно. Таким образом, вся проблема отражения публичных интересов в частных хозяйственных договорах еще ждет своей разработки и своего решения.

Это видно и на примере указанного документа, который по-видимому, «перегибает палку» в процедуре охраны интересов города. Так, в п. 6 предусмотрено право арендодателя штрафовать арендатора за самовольную переуступку своих прав[72]. Но «штрафовать» имеет право компетентный административный или судебный орган, а не партнер по хозяйственному договору, в роли которого выступает Москомзем. Если же Москомзем принимает на себя административные функции, то вряд ли он может выступать стороной в хозяйственном договоре. При неправильных действиях арендатора Москомзем может и должен требовать по суду расторжения договора аренды, а также взыскания с арендатора своих убытков (если Москомзем их понес)[73]. Но «штраф» в отношениях между двумя сторонами хозяйственного договора, тем более налагаемый по воле одной стороны, нельзя признать уместным. Если же согласиться с такой возможностью, то логично распространить ее вообще на всех участников арендных отношений, в том числе в пределах частного сектора. Ясно, что такая конструкция неприемлема, ибо тогда нарушается известное правило, что «никто не может быть судьей в своем собственном деле»[74].

Уместно вспомнить опыт земельных отношений между хозяйствующими субъектами во времена СССР. Тогда лишение организаций-землепользователей прав на землю ввиду несоблюдения ими земельного законодательства было очень редким явлением. В отношении земель постоянного пользования колхозов и совхозов такая мера законом вообще не предусматривалась. Своеобразным было «наказание», которому подвергались колхозы и совхозы, плохо ухаживающие за принадлежащими им (или государству?)