Таким образом, судебный спор мог быть правильно разрешен лишь с учетом толкования норм гражданского законодательства о предмете регулирования института государственной регистрации сделок с недвижимостью. Специальный режим регистрации касается не всех сделок с недвижимостью, но лишь тех, о которых говорится в конкретных нормах о государственной регистрации. Как правильно отмечается в литературе, государственной регистрации по смыслу ст. 131 ГК РФ подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, а это не обязательно означает, что регистрации подлежат и сделки, влекущие такие последствия[121]. Более того, необходимо отметить, что ГК РФ содержит специальный перечень случаев, когда необходима государственная регистрация сделок. Это ипотека (п. 3 ст. 339), продажа жилых помещений (п. 2 ст. 558), продажа предприятия (п. 3 ст. 560), договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574), рента под отчуждение недвижимого имущества (ст. 584), аренда зданий и сооружений на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651), аренда предприятий (п. 3 ст. 658), доверительное управление недвижимого имущества, продажа которого требует государственной регистрации (ст. 1017).

Правовая неопределенность статей ГК РФ о регистрации сделок с недвижимостью была устранена практикой Высшего Арбитражного Суда РФ еще раньше. Например, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ рассмотрел протест на постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 05.01.99 по делу № А59-4716/98-С13 арбитражного суда Сахалинской области.

Было установлено, что открытое акционерное общество «Холдинговая компания „Корсаковская база океанического рыболовства“» в лице арбитражного управляющего обратилось с иском к товариществу с ограниченной ответственностью «Тымовск Ко Лтд» о признании недействительным договора купли-продажи судна «Тымовск» и взыскании 2 023 344 рублей 88 копеек задолженности по арендной плате.

Решением от 08.09.98 исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворены, а в иске о признании недействительной сделки купли-продажи судна по основаниям, указанным в ст. 179 и 168 ГК РФ, отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 26.10.98 решение оставлено без изменения. Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановлением от 05.01.99 названные судебные акты в части отказа в иске о признании сделки купли-продажи судна «Тымовск» недействительной отменил, признал договор купли-продажи от 02.07.97 недействительным и обязал каждую из сторон возвратить другой все полученное по сделке. В остальной части решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции Федеральный арбитражный суд оставил без изменения.

В протесте предлагалось постановление суда кассационной инстанции отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции.

Президиум удовлетворил протест по следующим основаниям.

Между сторонами 18.02.93 был заключен договор аренды судна «Тымовск» с правом выкупа сроком действия до 31.12.96, а затем соглашением сторон срок продлен до 31.12.97.

02.07.97 ОАО «Холдинговая компания „Корсаковская база океанического рыболовства“» (продавец) и ТОО «Тымовск Ко Лтд» (покупатель) заключили договор купли-продажи арендованного судна.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценивая данный договор, пришли к выводу, что он заключен в надлежащей форме, подписан уполномоченными лицами и в нем содержатся существенные условия: предмет договора и стоимость судна.