По мнению Президиума, в соответствии со ст. 6 и 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав, возникших до введения в действие данного Закона, требуется в случае регистрации ограничений (обременении) права, ипотеки, аренды и иной сделки, требующей государственной регистрации.

Между тем договоры купли-продажи недвижимости, заключенные конкурсным управляющим с университетом, государственной регистрации не подлежали.

Суд кассационной инстанции не дал оценки доводам университета о несоответствии судебных актов первой инстанции и апелляционной инстанции нормам права. Оставляя их без изменения, в обоснование законности отказа Москомрегистрации в регистрации права университета на оперативное управление объектами недвижимости, приобретенными по договорам купли-продажи, суд сослался на то, что органом, уполномоченным собственником, приобретенные строения на праве оперативного управления не закреплялись.

При этом суд не учел, что согласно п. 2 ст. 299 ГК РФ в оперативное управление учреждения поступает также имущество, приобретенное учреждением по договору или иным основаниям в порядке, установленном названным Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.

Таким образом, принятые по делу судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, что в соответствии с п. 1 ст. 304 АПК РФ является основанием для их отмены.

Учитывая изложенное, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановил принятые по делу судебные акты отменить и дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции Арбитражного суда города Москвы[120].

Сделанный в постановлении Президиума вывод не является очевидным, вытекающим из буквального толкования закона, тем более данный судебный акт будет иметь особое значение в правоприменительной практике.

Дело в том, что в статье 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закреплено следующее правило: «Регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав».

Суды исходили из того, что поскольку ранее возникшее право (право оперативного управления) не прошло государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, регистрация спорной сделки с объектом недвижимого имущества недопустима.

Между тем данный вывод связан также с толкованием ст. 131 «Государственная регистрация недвижимости» и 164 «Государственная регистрация сделок» ГК РФ. Согласно первой статье право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Согласно второй статье сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними.

Узловым здесь является вопрос о том, любая ли сделка с недвижимостью подлежит регистрации. Если любая, то регистрация всякой сделки по поводу недвижимого имущества допускается только тогда, когда права на предмет этой сделки зарегистрированы в Едином государственном реестре прав. Если же исходить из того, что регистрации подлежат лишь те сделки с недвижимостью, относительно которых имеет специальное указание в законе, то вывод будет противоположным. Сделка по отчуждению недвижимого имущества не имеет дефекта, если она, во-первых, совершена без предварительной регистрации отчуждаемого вещного права и, во-вторых, если относительно данного вида сделки законодательством не установлена обязательность государственной регистрации. Как правильно указал Президиум, договоры купли-продажи недвижимости, заключенные конкурсным управляющим с университетом, государственной регистрации не подлежали.