На рисунке 2 видно, что рассматриваемый объект недвижимости находится в долевой собственности, а также то, что он в залоге в силу закона сроком на 144 месяца, обременение установлено в пользу ПАО «Сбербанк России».

Анализ выписки из ЕГРН даст вам основу для понимания объекта недвижимости. Если на данном этапе что-то не так, вы поймете, что вам нужен другой объект, и анализировать все остальные документы не потребуется. Если все хорошо, проверяем дальше.

Рис. 2. Раздел 2 выписки из ЕГРН. Сведения об ограничении прав и обременениях.

Общеизвестно, что при осмотре объекта, нужно уточнить у собственников о произведении перепланировки, переустройства или реконструкции.

Согласование произведенных в помещении изменений позволяет обеспечить соблюдение строительных и санитарных норм при выполнении ремонтных работ, защитить интересы собственника и его соседей.

Давайте разберёмся с понятиями.

Перепланировка – это изменение конфигурации объекта недвижимости, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Переустройство – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Реконструкция – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, высоты, количества этажей, площади, объема, в т.ч. надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена или восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы или восстановления указанных элементов.

Например, если вы убрали стену, перенести стену в другое место – это перепланировка, объединили санузел – переустройство, увеличили оконный проем, сделали пристройку к жилому дому – реконструкция.

Чтобы узнать, производились ли в объекте недвижимости улучшения, требующие внесения изменений в техническую документацию, необходимо изучить технический паспорт объекта, сравнив фактическое расположение помещений с техническими данными.

Бывает, что технический паспорт делали после произведенной перепланировки, которая не была узаконена, тогда вы сразу увидите штамп «Перепланировка не узаконена».

В любом случае, если в объекте недвижимости были произведены изменения, важно понять, узаконены они или нет.

Если они узаконены, прекрасно, но при совершении сделки купли-продажи обязательно возьмите себе документы, подтверждающие это.

Случай из практики: женщина купила квартиру на последнем этаже дома. В квартире был сделан ремонт, произведена перепланировка и реконструкция. Перед проведением данных работ были разработаны проекты и получено согласование от всех необходимых уполномоченных организаций. После получения разрешения был произведён ремонт. Спустя непродолжительное время в квартире произошло залитие. Женщина предполагала, что залитие связано с плохим качеством кровли дома. Она подготовила независимый отчет об оценке ущерба, обратилась с претензией в управляющую компанию. Управляющая компания отрицала какую-либо причастность к данному залитию, претензию оставили без удовлетворения. Чтобы взыскать причиненный ущерб, женщина обратилась с исковым заявлением к управляющей компании в суд. При рассмотрении дела в суде была назначена судебная экспертиза, одним из вопросов которой было выяснение причин залития. Эксперт пришел в квартиру и обнаружил, что, не смотря на то, что перепланировка и переустройство были узаконены, ремонтные работы были выполнены с отступлением от проектной документации. И имеющиеся следы залития не имеют отношения к кровле дома, которая, как выяснилось, находится в хорошем состоянии, а вызваны образованием конденсата из-за установки утеплителя меньшей толщины, нежели определенной в проекте. Прежних собственников привлекли к участию в деле и взыскивали ущерб с них. В данном случае у нового собственника были документы о произведенной перепланировке и реконструкции прежними собственниками, иначе было бы сложно доказать, что данные недостатки квартиры возникли не во время владения квартирой новым собственником, и тогда она бы не смогла взыскать причиненные убытки, и ей бы пришлось производить ремонт за свой счет, чтобы исключить в будущем повторного возникновения такой же ситуации.