Уменьшение кадастровой стоимости необходимо для того, чтобы не переплачивать налоги, но еще более будет актуально, в случае если вы потом захотите продать купленный объект. В соответствии с Налоговым кодексом РФ, если цена покупки отличается от кадастровой цены больше, чем кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то налог будет считаться, исходя из кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Пример:

Квартира стоит 2 000 000 руб. Это ее рыночная цена, и та цена, которая вас устаивает.

Но кадастровая стоимость квартиры составляет 4 500 000 руб.

Вы продаете квартиру за 2 млн. руб. Платите налог: (2 млн. руб. – 1 млн. руб. (налоговый вычет)) * 13% = 130 000 руб.

Налоговая служба проводит камеральную проверку. Видит, что кадастровая стоимость квартиры составляет 4,5 млн. руб. И считает налог следующим образом:

4,5 млн. руб. * 0,7 (понижающий коэффициент) = 3,15 млн. руб. – для налоговой это показатель минимальной цены квартиры.

Далее применяет налоговый вычет, и считает сумму налога.

(3,15 млн. руб. – 1 млн. руб.) * 13% = 279 500 руб.

Выявляют недоимку в бюджет с вашей стороны:

279 500 руб. – 130 000 руб. = 149 500 руб.

И присылает вам «письмо счастья» о недоимке в бюджет на сумму 149 500 руб., а также штраф и неустойку за несвоевременную оплату налога в полном размере.

Неприятно, правда?..

Думаю, важность анализа кадастровой стоимости понятна.

Правовая справка:

Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая от 31 июля 1998 г. №146-ФЗ и часть вторая от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ)

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества.

Пункт 5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Первым делом информацию о собственниках объекта недвижимости, о площади, кадастровой стоимости, об имеющихся ограничениях и обременениях можете спросить у продавца, посмотреть документы, которые продавец вам предоставит.

Если собственник предоставит только свидетельство о праве собственности, этого не достаточно. Просите предоставить свежую выписку из ЕГРН. До 01.03.2023 г. мы могли самостоятельность запросить данную информацию на сайте Росреестра или в МФЦ. После 01.03.2023 г., если выписку из ЕГРН заказывает постороннее лицо, данные о правообладателе являются закрытыми. Мы увидим только физическое или юридическое лицо является собственником объекта, но этого нам недостаточно.

Старые выписки, т.е. выданные ранее, чем за один месяц, нам не подходят. Нужно проверить, нет ли сейчас на квартире каких-либо обременений и ограничений. На квартиру может быть, например, наложен арест приставами, и кроме как из выписки из ЕГРН вы эту информацию больше никак самостоятельно проверить не сможете.

Сведения о собственниках, ограничениях и обременениях содержатся в Разделе 2 выписки (рис. 2).