1. Адрес, площадь, назначение.

2. Сведения о собственниках.

3. Информацию об ограничениях и обременениях.

4. Кадастровую стоимость.

Адрес, площадь, назначение изучаем для того, чтобы убедиться в том, что то, что нам говорят о квартире, совпадает с тем, что есть на самом деле по документам.

Сведения о собственниках объекта недвижимости нам нужны для того, чтобы понимать, сколько человек должны участвовать в сделке купли-продажи, их состав, состоят ли они в браке, есть ли среди них несовершеннолетние лица.

Если собственников несколько, и мы хотим приобрести весь объект, а не долю в праве в нем, то и договор нужно заключать со всеми собственниками. Поэтому общаемся со всеми и удостоверяемся, что все они имеют намерение продать объект недвижимости.

Если вы хотите приобрести долю в праве общей долевой собственности, тогда нужно удостовериться в том, что соблюдено преимущественное право покупки. Что такое преимущественное право покупки и как проверить соблюдено ли оно, вы сможете прочитать в соответствующем разделе этой книги.

Если среди собственников есть несовершеннолетние дети, то такая сделка может быть совершена только при наличии согласия органов опеки и попечительства. Это подразумевает сбор большого пакета документа и дополнительных согласований, которые занимают время (как правило, не менее 1 месяца). Это необходимо учитывать, если фактор времени имеет для вас не последнее значение.

Если собственник один, то важно знать, находится ли он в браке. Бывает, что находится в браке, приобретал объект недвижимости тоже в браке, но в документах числится как единоличный собственник. В данном случае недвижимость является совместно нажитой, и решение о продаже такого объекта должно приниматься супругами совместно.

На практике, собственник, находящийся в браке, может совершить сделку по отчуждению квартиры, не уведомляя об этом другого супруга. Росреестр не вправе требовать предоставления нотариально заверенного согласия супруга, так как данный документ не входит в перечень обязательных. Переход права собственности зарегистрируют, но такую сделку можно оспорить в суде. Поэтому для вас, как для будущего собственника этой квартиры, может быть такое неблагоприятное последствие: вы останетесь без квартиры, а ваш продавец будет должен вернуть вам за нее деньги. Ну а если деньги уже потрачены, то с большей долей вероятности это будет долгая история под названием «обещанного три года ждут, а на четвертый забывают»…

Сведения об имеющихся ограничениях и обременениях нам нужны для того, чтобы понимать есть они или нет, и, соответственно, их правовое последствие для нас как для покупателей.

Конечно, если квартира находится в залоге, то регистрацию перехода права собственности вам не осуществят. Договор вы заключите, деньги передадите, а собственником стать не сможете. Как результат – судебное разбирательство для возврата вложенных денег с несением судебных расходов, которые будут в любом случае большими.

В случае с арендой вы можете стать собственником, но при этом ваше помещение будут арендовать, и расторгнуть этот договор просто на том основании, что теперь собственником являетесь вы и арендатор вам не нужен, не получится. Договор аренды продолжит действовать. Понравится ли вам такая история – решать вам.

Информация о кадастровой стоимости нам нужна для того, чтобы понимать насколько она соответствует рыночной. Не редки случаи сильного расхождения кадастровой и рыночной стоимости. Если кадастровая стоимость ниже рыночной, то для нас это хорошо. Если выше рыночной, то важно понимать на сколько выше. Если не сильно, это не критично. Если больше в разы, тогда рекомендую закладывать дополнительные расходы на уменьшение кадастровой стоимости (в среднем, на текущий момент, это около 50 000 руб.