Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы планируется без учета реинвестиций. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 1 или 100% на срок, через который ожидается изменение стоимости объекта недвижимости. Норма возврата – ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

где r_>1 – норма возврата капитала; n – срок, через который возникает изменение стоимости (dep или арр).

Рассчитать стоимость торгового комплекса с месячным чистым операционным доходом 500 000 руб., если прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 70% его первоначальной цены. Ставка дисконтирования составляет 11,65%. Норму возврата на капитал рассчитать методом Ринга.

Решение. Определим годовой чистый операционный доход:

NOI = 500 000 · 12 = 6 000 000 руб. в год.

Снижение стоимости объекта через 5 лет ожидается на уровне 30%, т. е. dep = 0,3 через 5 лет.

Норму возврата (r_>1) определяем по формуле (3.19)

Для расчета ставки капитализации воспользуемся формулой (3.11), поскольку ожидается снижение стоимости оцениваемого объекта

R = 0,1165 + 0,3 · 0,2 = 0,1765, или 17,65%.

Ставка капитализации равна 17,65%. Используем формулу (3.1) и рассчитаем стоимость объекта недвижимости

V = 6 000 000 : 0,1765 = 33 994 334 руб.

Ответ. Рыночная стоимость торгового комплекса, рассчитанная в рамках метода капитализации по расчетным моделям, составляет округленно 33 994 000 руб.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть ставки капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

где r_>e – ставка дисконтирования; r_>1 – норма возврата капитала; n – срок, через который возникает изменение стоимости (dep или арр); sff (п, r_>e) – фактор фонда возмещения.

Метод Инвуда применяется, если инвестиции в оцениваемый объект или сходные объекты на рынке доступны.

Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 500 000 руб., если прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 120% его первоначальной цены. Ставка дисконтирования составляет 17%. Норму возврата на капитал рассчитать методом Инвуда.

Решение. Через 5 лет ожидается увеличение на уровне 20%, т. е. app = 0,2 через 5 лет.

Норму возврата (r_>1) определяем методом Инвуда по формуле (3.20)

r_>1 = 0,17 : (1+ 0,17)^>5 – 1 = 0,1426, или 14,26%.

Для расчета ставки капитализации воспользуемся формулой (3.12), поскольку ожидается увеличение стоимости оцениваемого объекта

R = 0,17 – 0,2 · 0,1426 = 0,1415, или 14,15%.

Ставка капитализации равна 14,15%. Используем формулу (3.1) и рассчитаем стоимость магазина

V = 500 000 : 0,1415 = 3 533 569 руб.

Ответ. Рыночная стоимость магазина, рассчитанная в рамках метода капитализации по расчетным моделям, составляет округленно 3 534 000 руб.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

где r_>1 – норма возврата капитала; n – срок, через который возникает изменение стоимости (dep или арр); r_>f – безрисковая ставка; sff (п, r_>f) – фактор фонда возмещения.

В качестве безрисковой ставки доходности выбирается доступный инструмент на рынке, поэтому при изменении стоимости объекта недвижимости в будущем нет ограничений для применения данного метода.