Ответ. Ставка капитализации для оцениваемого объекта недвижимости составляет 18,2%. Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках метода прямой капитализации, составляет округленно 9 481 000 руб.
3.3. Метод капитализации по расчетным моделям
В соответствии с п. 23д ФСО № 7 «Оценка недвижимости» метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.
Метод капитализации по расчетным моделям основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД или NOI) в стоимость путем деления его на общую ставку капитализации (R).
Базовая формула метода капитализации по расчетным моделям имеет тот же вид, что и формула метода прямой капитализации
где V – стоимость объекта недвижимости; R – общая ставка капитализации; NOI – чистый операционный доход.
Алгоритм метода капитализации по расчетным моделям:
1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) чистого операционного дохода объекта недвижимости при его наиболее эффективном использовании;
2) определение общей ставки капитализации;
3) определение стоимости объекта недвижимости.
Различие состоит в способе расчета общей ставки капитализации.
Расчет чистого операционного дохода в данном методе не отличается от описанной методики расчета ЧОД в параграфе 3.2 данной главы.
Расчет ставки капитализации в методе капитализации по расчетным моделям
Ставка капитализации отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем.
В данном методе ставка капитализации для текущего дохода будет напрямую учитывать следующие факторы:
♦ безрисковую доходность, существующую на рынке;
♦ компенсацию за риск вложения в недвижимость;
♦ компенсацию за низкую ликвидность;
♦ компенсацию за инвестиционный менеджмент;
♦ поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.
В зависимости от прогноза изменения стоимости используют одну из трех формул:
по прогнозам стоимость объекта оценки снизится
по прогнозам стоимость объекта оценки увеличится
по прогнозам стоимость объекта оценки не изменится
где R – ставка капитализации; r>e – ставка дисконтирования (ставка доходности на собственный капитал); r>1 – норма возврата капитала; dep – потеря суммы первоначальных вложений через n лет (снижение стоимости объекта); арp – доля прироста стоимости объекта через n лет.
На практике для определения доли снижения стоимости недвижимости используют нормативные сроки службы зданий различных групп капитальности с учетом доли здания в оцениваемом объекте. Для определения доли увеличения стоимости используют данные по долгосрочным тенденциям на рынке недвижимости, опубликованные в открытых аналитических обзорах по рынку недвижимости.
Ставка дисконтирования является ставкой доходности на собственный капитал инвестора при его инвестировании в оцениваемый объект недвижимости с учетом рисков объекта.
Ставка дисконтирования в данном методе (r>e) чаще всего строится методом кумулятивного построения:
где r>f – безрисковая ставка дохода; p>1 – премия за риск вложения в недвижимость; p>2 – премия за низкую ликвидность недвижимости; p>3 – премия за инвестиционный менеджмент.
Безрисковая ставка доходности – ставка доходности высоколиквидных активов, доступных инвестору и имеющих гарантию возврата, т. е. риск по которым отсутствует.