Требования к безрисковой ставке:
♦ доходность на наиболее ликвидные активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала;
♦ доступность для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений.
Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным (20 лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и т. д.). Сейчас в качестве безрисковой ставки в российской практике чаще берется доходность по облигациям федерального займа, возврат средств по которым гарантирован.
В процессе оценки необходимо учитывать, что существуют номинальные ставки (включающие в себя инфляцию) и реальные ставки (очищенные от инфляции). При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста И. Фишера
где r>н – номинальная ставка; r>р – реальная ставка; I>инф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).
Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов ставка капитализации должна быть рассчитана в номинальном выражении, а при использовании реальных потоков доходов – в реальном выражении.
Расчет премий за риски
Премия за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта.
На практике премия за риск вложения в недвижимость рассчитывается на основе анализа всех возможных случаев потери оцениваемого объекта недвижимости путем суммирования среднерыночных страховых премий по данным случаям страховых компаний высшей категории надежности, имеющих лицензию на осуществление страховой деятельности.
Расчет премии за риск вложения в недвижимость на деле часто осуществляется путем разбиения общего риска на частные виды риска и назначением уровня риска по каждому виду, а затем путем расчета среднего уровня всех частных рисков получается общая премия за риск вложения в недвижимость.
Премия за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций.
Премия за низкую ликвидность должна отражать потерю доходности инвестора в связи с инвестированием в объект недвижимости, который является менее ликвидным по отношению, например, к безрисковому финансовому инструменту на рынке.
Премия за низкую ликвидность (p>2) может быть рассчитана по формуле
где p>2 – премия за низкую ликвидность недвижимости; r>f – безрисковая ставка дохода (годовая); Т>эксп – срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).
В практике часто применяется приблизительный расчет данной премии по формуле
Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недозагрузки и потерь при сборе арендных платежей для оцениваемого объекта недвижимости. На практике зачастую оценивается экспертным методом или на основе вознаграждения профессиональных управляющих на рынке недвижимости.
Методы расчета нормы возврата в составе ставки капитализации
Норма возврата фактически переводит темп прироста стоимости за n лет в годовое измерение.
Существуют три способа расчета нормы возврата капитала (r>1):
♦ прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
♦ возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом;
♦ возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).