Если объект недвижимости слишком часто перепродается, это может быть подозрительным, так как возможно проходят какие-либо судебные тяжбы, в рамках которых решается судьба данной недвижимости. В случае, если имеются сведения, что недвижимость продается наследниками, необходимо убедиться, что все наследники вступили в наследство и что все они будут участвовать в сделке.

Помимо прочего, рекомендуется проверить наследственное дело по фамилии, имени и отчеству умершего наследодателя и дате смерти, чтобы получить сведения об открытии наследственного дела и наличии или отсутствии других наследников, которые могут претендовать на данное имущество, путем последующего оспаривания сделки.

Особое внимание при подготовке к сделке стоит обратить на составление договора, а также на соблюдение формы сделки.

Совершение сделки включает несколько этапов:

– Проведение предварительных переговоров для согласования условий сделки.

– Необходимость заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости, в котором устанавливается намерение заключить основной договор купли-продажи, сроки, когда будет заключено основное соглашение, а также условия основного договора. Объект, в отношении которого будет совершена сделка, должен быть индивидуально определен.

– Условие о задатке. Отсутствие задатка или подписанного предварительного договора купли-продажи позволяет одной из сторон отказаться от сделки, в то время как другая сторона может лишиться других вариантов выбора объектов или иного порядка заключения сделки, от которых отказалась ранее.

– Сбор всей необходимой документации, который осуществляют обе стороны, так как они заинтересованы в положительном исходе сделки.

– Заключение договора купли-продажи. По основному договору купли-продажи недвижимости право собственности переходит к приобретателю (покупателю) после проведения государственной регистрации права, возникшего из сделки, в Росреестре.

В случае, если стороны выбрали нотариальную форму сделки, либо данное требование установлено законом, покупатель и продавец переходят к стадии удостоверения сделки и последующей государственной регистрации права у нотариуса.

– Государственная регистрация прав на объект недвижимости. Покупатель становится новым собственником после получения актуальной выписки из ЕГРН.

Не каждый договор купли-продажи имеет юридическую силу. В соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ основаниями признания договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным являются:

– мнимая сделка, которая совершена только на бумаге, но фактически не исполнена;

– притворная сделка, когда, к примеру, оформляется документация как при продаже квартиры, но на самом деле квартира дарится;

– сделка, совершенная недееспособным лицом.

Также, если сделка была совершена в период наличия долговых обязательств одной из сторон, и эта сторона впоследствии проходит процедуру банкротства, то в данной ситуации нарушаются права кредиторов должника. Например, сделка могла быть совершена на нерыночных условиях, по заниженной или завышенной цене.

При этом оспорить сделку в период прохождения процедуры банкротства может как финансовый управляющий, так и любой другой из кредиторов.

В договоре необходимо указать следующие разделы:

– Предмет сделки: Указывается объект недвижимости, подлежащий реализации. Рекомендуется подробно описать имущество, чтобы без сомнений стороны могли его индивидуализировать, включая его площадь, адрес, этажность, целевое назначение, кадастровый номер и другие важные данные.

– Характеристика объекта: Включает наличие или отсутствие обременений, стоимость и категорию объекта. Стоимость объекта и порядок расчетов требуют особой конкретизации, чтобы в дату сдачи документов на государственную регистрацию прав в Росреестре для одной из сторон не оказались сюрпризом дополнительные расходы.