С целью законного совершения действий при заключении сделки с недвижимым имуществом необходимо убедиться в юридической безопасности сделки.

Юридическая безопасность сделки с недвижимостью – это совокупность мер, направленных на защиту прав сторон в процессе купли-продажи, аренды или иной передачи прав на недвижимое имущество.

При осуществлении этих мер защиты необходимо учитывать ряд ключевых факторов. Основополагающим фактором в сделке является, в первую очередь, проверка документов. Для начала стоит определить, что такое правоустанавливающие документы.

Правоустанавливающими являются документы, которые определяют, устанавливают, подтверждают и регулируют права на объект недвижимого имущества. Они играют важную роль в соблюдении законодательства Российской Федерации при осуществлении действий по отчуждению объекта недвижимости. Но стоит отличать правоустанавливающие документы от правоудостоверяющих.

Правоустанавливающие документы определяют, каким путем сторона по сделке приобрела право на объект. К правоустанавливающим документам относятся, к примеру, договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, договор о безвозмездной передаче прав на объект недвижимости (приватизация), договор участия в долевом строительстве, свидетельство о праве на наследство по закону, завещание и другие документы.

Правоудостоверяющие документы подтверждают наличие права на само имущество. Например, правоудостоверяющим и правоподтверждающим документом на недвижимость является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или, как раньше, свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество на цветном плотном бланке.

Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Для этого запросите оригинал доверенности от лица, представляющего интересы стороны по сделке. На последнем листе доверенности внизу указаны данные нотариуса и нотариальный округ. На официальном сайте нотариальной палаты можно проверить, действующий ли нотариус и существует ли он вообще.

Для проверки какого-либо документа, выданного нотариусом, необходимо навести камеру своего телефона на QR-код, размещенный в правом нижнем углу документа. При этом должна появиться ссылка с реквизитами нотариального документа – данными заявителей, датой совершения нотариального действия. Если данные совпадают с текстом документа, то он считается достоверным.

Проверяя нотариальный документ по QR-коду, будь то доверенность или иной нотариально удостоверенный документ, можно установить, зарегистрирован ли данный документ в Единой информационной системе нотариата, куда вносятся сведения обо всех совершенных в России нотариальных действиях. Нотариальную доверенность можно дополнительно проверить с помощью сервиса проверки доверенностей на сайте Федеральной Нотариальной Палаты. На данном сайте можно убедиться, что доверенность действительно удостоверялась нотариусом и впоследствии не отзывалась доверителем.

Также необходимо проверять данные продавца в правоустанавливающих документах, поскольку если обнаружится хоть малейшее расхождение, это может означать, что на сделке присутствует не сам собственник, а мошенник. Рекомендуется заранее выяснить, состоял ли продавец в браке на дату сделки по приобретению объекта недвижимости, и если да, было ли получено согласие супруга/супруги. Даже если сейчас продавец в разводе, но не прошло и трех лет с даты расторжения брака, и имущество было приобретено в браке, это может привести к крайне неприятным и негативным последствиям.