Например, бывший супруг/супруга продавца может пожелать разделить имущество после развода, и в этом списке может оказаться тот объект недвижимости, который планируется сделать предметом данной сделки.

Проверяя правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы, особое внимание стоит обратить на то, как давно сторона сделки стала собственником объекта недвижимого имущества и каким образом – покупкой, дарением, приватизацией или получением в наследство. Вся эта информация отражена в выписке из ЕГРН или в свидетельстве о государственной регистрации права.

Очень важно понимать, что если продавец настаивает на слишком быстрой продаже, данная сделка может быть опасна с точки зрения ее оспаривания другими наследниками, например. Общий срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, как установлено действующим законодательством РФ. Поэтому при проверке документов нужно выяснить срок владения недвижимостью этим собственником.

Помимо выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, рекомендуется запросить сведения о зарегистрированных лицах в объекте недвижимости, если предметом сделки является дом, квартира или жилое помещение. Этими документами являются либо справка о регистрации, либо справка о составе семьи.

Если в объекте зарегистрированы несовершеннолетние дети, то покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жилье у продавцов, которое соответствует требованиям действующего законодательства РФ. Особое внимание следует обратить на прописанных несовершеннолетних лиц, если квартира, которая планируется к продаже, была приватизирована, так как данные лица автоматически признаются собственниками объекта при приватизации.

Если выясняется, что несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля в праве собственности, то в данной сделке необходимо получить разрешение на совершение сделки от органов опеки и попечительства, а ребенок будет являться участником сделки.

При совершении действий, направленных на заключение сделки, необходимо убедиться, что у стороны сделки есть все необходимые документы на недвижимость (право собственности, договоры, акты и т. д.). После получения доступа к правоустанавливающим документам рекомендуется провести юридическую экспертизу, которая точно определит законность совершения действий в рамках сделки с недвижимостью.

В рамках юридической проверки требуется тщательное изучение всей представленной документации, включая проверку на наличие или отсутствие обременений недвижимого имущества. То есть необходимо удостовериться, что на недвижимость не наложены аресты, залоги или другие обременения.

Если планируется приобретение недвижимости, которая находится в залоге у банка или иной кредитной организации, то стоит в обязательном порядке проверить справку о погашении кредитной задолженности с подтверждением погашения всех долговых обязательств в полном объеме. Если в процессе проверки документов выяснится, что кредит не погашен, то необходимо получить справку из банка о задолженности, чтобы при проведении сделки определить и отразить в договоре, как будет проходить погашение кредитной задолженности, поскольку до момента погашения кредита недвижимое имущество находится в залоге у банка, а ее отчуждение возможно только с его согласия.

С целью собственной подстраховки от негативного исхода рекомендуется запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что продавец не страдает психо- или нарко-заболеваниями и не состоит на учете в соответствующих учреждениях, чтобы исключить риск оспаривания сделки на том основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.