Правильное структурирование сделки.

Представьте, что я не договорился о продлении subject to финансирования на этой недвижимости. В таком случае покупателю на клозинг пришлось бы принести $300 тысяч + $20 тысяч ради покупки.

Было бы это интересно моему инвестору? Нет.

Было бы ли это интересно хоть кому-то? Да. Человек, который рассматривает покупку дома для себя лично, явно был бы заинтересован. Дисконт 20 процентов всё-таки. Но именно такого клиента для конкретного дома пришлось бы искать в течение недель. Я могу не успеть это сделать до клозинга. Есть также другая проблема: такие розничные покупатели довольно придирчивы.

Вам придется делать несколько показов дома для инспекций, возить туда новых людей. Как-то объяснить этот процесс продавцу.

Неудобно и почти нереально на практике.

В то же время опытный инвестор из другого штата может легко купить у вас дом «не глядя». Он просто понимает, что прибыль все равно покрывает риски. А сделка уйдет быстро, если он не подпишет с вами контракт сегодня.

Некоторые люди становятся серийными wholesaler – ами. Они совершенствуются в маркетинге. Им нравится, когда у них всегда несколько сделок на рабочем столе. Они строят список cashbuyers и каждую новую сделку просто рассылают по этому списку и продают ее буквально за считанные часы.

Но я это рассматриваю только, как:

– Запасной план, если у меня оказалась под контрактом сделка, которая мне лично не подходит по какой-то причине.

– Как вариант действий, если бы я начинал бизнес с нуля и не имел оборотных денег вообще.

У этого метода есть также минус: вы должны скрывать от seller свои намерения перепродать контракт. В этом нет ничего страшного, но обычно владелец считает, что вы у него забрали некую часть его дома в процессе переговоров, а теперь вы хотите сделать деньги как middle man. Посредников никто не любит.

Нет никакой проблемы, если seller узнает уже на клозинге, что дом идет к другой компании. Вы можете всегда сказать, что это ваш финансовый партнер и вы вместе финансируете этот проект.

Допустим, вы сделали первые деньги. У вас появились $5—10 тысяч на развитие дела.

Теперь давайте перейдем к «настоящим» сделкам. Где вы сами (ваша компания) становитесь покупателем и получаете Deed на недвижимость.

Покупка дома с LTV 80%. Классика, которая будет у вас появляться чаще всего.

«Азимов, что это за бред? Как можно купить приличный дом в США за 10 долларов?»

Именно такой комментарий я получил от подписчика в 2018 году, когда я первый раз вывесил видео, показывающее, как я взял под контракт дом с down payment 10 долларов.

На самом деле это было в моем бизнесе в дальнейшем еще несколько раз. Нужно только, чтобы соотношение mortgage/value было 8/10 или около того (то есть 80% Loan to Value) на искомом объекте.

Сумма в 10 долларов ставится в контракт потому, что там нельзя написать просто ноль долларов. Не зацикливайтесь на этой десятке.

Посмотрите лучше на этот пример:

(маркет цена дома около $220K, мне нужно купить его не дороже $176K с первым взносом в 10 долларов):

– Джон, за сколько вы купили этот дом пять лет назад?

– $180 тысяч.

– Скажите, это ведь был FHA loan, верно?

– Да.

(я понимаю, что они дали тогда down payment 3.5%, то есть $7 тысяч плюс клозинг. И у них снова сегодня проблема с ипотечными платежами).

– Как вы думаете, сколько сейчас стоит ваш дом, если вы его поставите на маркет? – спрошу я.

– Думаем, что где-то $215—220 тысяч должен стоить (это они с Zillow взяли).

– Хорошо, сколько нужно потратить на подготовку дома к продаже и ваш переезд в другое место?

(после 20 минут обсуждения выясняем, что 5 тысяч на ремонт до идеала и 2 тысячи на переезд, плюс $4 тысячи на рент и security deposit на новом месте).