Как купить свои первые десять домов в США? И продолжить их покупать один за другим Альберт Азимов

© Альберт Азимов, 2020

ISBN 978-5-4498-8767-2

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Альберт Азимов

© Copyright by flipdone.com

Непонятные слова и термины недвижимости ……………………………3

Вступление. Финансовая игра………………………………………………………4

Шесть групп финансовых игроков в недвижимости США. ………… 6

Три необходимых условия для получения максимум результата от данной книги……12

Почему эта книга особенная? ……………………………………………………13

Какой способ самый лёгкий, чтобы сделать первый cash? …………15

Покупка с 80% LTV. Классика. ……………………………………………………… 21

Покупка домов с 90% LTV и получение чека от продавца. …………28

Покупка домов с LTV более 100%.…………………………………………………32

Покупка домов с высокой Equity. …………………………………………………35

Покупка и перепродажа с Wrap around mortgage. …………………………39

Покупка Free and Clear home. ……………………………………………………… 46

Покупка дом с balloon loan, рефинансирование и продажа с опционом …48

Что мы не берём: big rehabs, personal loans, all cash deals…………… 53

Три сферы для последовательного развития своего бизнеса. ………55

Дети СССР и книг Кийосаки. ………………………………………………………… 61

Как я сам включился в Real Estate biz и сразу получил по носу……… 65

Как выбирать себе партнёров для бизнеса? ……………………………… 68

Несколько аксиом, чтобы повесить на стенку. ………………………… 70

Заключение. ……………………………………………………………………………… 79

Кто мы? …………………………………………………………………………………… 80

Несколько отзывов студентов ………………………………………………… 81

Авторские права.

Данная книга защищена © Copyright. Ни один фрагмент данной книги не может быть использован (цитирован, фотокопирован, перепечатан) без согласия автора в интернет или в печатной форме.

Оговорка насчёт непонятных слов и терминов.

В тексте книги есть ряд Real Estate терминов, которые для кого-то окажутся новыми и непонятными. Я хочу сразу объяснить, почему я не пишу (и не перевожу) их по-русски.

– Для многих терминов просто нет русскоязычного аналога (такие, как deed, lien, equity etc). Просто нет смысла их переводить. Используйте, пожалуйста, как есть.

– Эта книга о том, как делать покупки домов в США. Не в Восточной Европе или в РФ. Поэтому вы так или иначе увидите эти термины в своей первой же сделке. Вам абсолютно точно надо их знать.

– Я хочу вас подтолкнуть к тому, чтобы вы зашли в google и нашли объяснение каждого термина. Хотя этим я рискую, что вы не дочитаете книгу до конца никогда.

Вступление:

Едва ступив на территорию США в аэропорту Джона Кеннеди, в Чикаго или в Майами, новый иммигрант ещё не понимает, что только что включился в финансовую игру. Эта игра не на своём поле. Новый иммигрант почти ничего не знает о правилах этой игры. А команда «хозяев» играет в эту игру профессионально и очень давно.

Итак, позвольте вам представить игроков, которые у вас будут выигрывать в этой игре на деньги до тех пор, пока вы не научитесь их переигрывать. Это банки (новый иммигрант ведь пойдёт прямо сейчас оформлять свою первую карточку). Это IRS (он ведь будет платить налоги, не так ли?). Затем правительство федеральное и правительство штата (sales taxes, property taxes, other payments). Кредитные бюро (целых три). Страховые компании (куда вы денетесь в Америке без страховки?). Коммунальные компании. Это суды. Это прекрасные дорогие университеты и колледжи. Это те, кто вам выпишет штраф за парковку. И так далее и так далее.

Всем этим прекрасным организациям вы должны будете регулярно платить. Они рассчитывают на вас. Они знают всё о вас.

Любой новоприбывший мечтатель очень быстро обнаруживает, что его тяжело заработанный чек быстро испаряется и отправляется к тем компаниям, которые:

– имеют недвижимость и дают вам крышу над головой,

– имеют лицензию и продают вам страховку,

– имеют капитал и предоставляют вам кредит,

– предлагают некий абсолютно нужный вам сервис и снимают за это с вас $9.99. Автоматически и ежемесячно.

– получают от вас деньги по лизингу за автомобиль,

– получают налоги с каждого вашего потраченного доллара и с каждого вашего заработанного доллара.

Естественно, новый житель США находит любую работу (клининг/стройка/трак/uber) и начинает упорно трудиться, считая, что его стиль жизни резко пойдет вверх с ростом его почасового дохода. Он начинает с 10 с чем-то долларов в час. Затем его доход повышается до 13 долларов в час, затем до $18ти, до $23х. И ещё и ещё.

А что дальше?

Вы ведь знаете людей, которые получают $150 – $200 тысяч в год и продают свои очень умные головы очень успешным компаниям, верно?

У таких наёмных работников есть обычно общий знаменатель: они также имеют большой долг и платят большие таксы. И несправедливость жизни состоит в том, что они внезапно теряют источник большого дохода. До того, как успевают рассчитаться с огромной ипотекой за большой дом, и с кредитами за новые машины и прочие игрушки.

Самое время спросить: автор, ты зачем так пессимистично всё изображаешь? Америка – это ведь страна больших возможностей и исполнения мечты!

Ответ: да, я абсолютно согласен с тем, что Америка – даёт возможность исполнить мечты. Но не для всех. А только лишь для тех, кто готов быстро научиться играть в американскую финансовую игру.

Тут есть много полей для этой игры. Эта конкретная книга о том, как делать бизнес с нуля на самом «денежном поле», а именно: на недвижимости.

Чтобы разобраться, как тут все устроено, вам надо понять только одну концепцию: есть большинство, которое своими чеками оплачивает недвижимость (свою или чужую). Они получают счета за «крышу надо головой» и существенную долю своего ежемесячного дохода отправляют на оплату этих счетов. Десятилетиями. Это мощный поток финансов. Это миллиарды долларов. И это – один и столпов американской экономики.

Есть также меньшинство, которое сидит на этом потоке. Оно получает замечательные доходы от тех клиентов, которые проживают в их недвижимости. Рассылает счета. Снимает late fee иногда. Иногда выселяет. Время от времени рефинансирует. Покупает новые объекты. Растёт в equity. Создаёт компании и выводит их на биржу. Получает займы от банков.

Если вы, читатель, хоть раз в жизни арендовали квартиру или дом, то вы все знаете о том, как это неприятно – быть рядовым арендатором. Каждый раз, оплачивая рент, вы чувствуете, что деньги ушли от вас и больше никогда не вернутся. Это – чистый убыток. Отвратительное чувство.

Я же хочу с вами поделиться тем, какое это отличное чувство: открыть первого числа календарного месяца приложение на смартфоне и увидеть, что все ваши дома вовремя внесли свои платежи и вам пришла крупная сумма. И тут же я хочу вам показать, как перейти в эту другую команду и начать играть и получать положительный cashflow там, где ранее были одни потери.

Шесть групп финансовых игроков в Real Estate о которых вам нужно знать.

Я сам прибыл в США в возрасте 35 лет. С женой и тремя детьми. Почти не говорил по-английски. Почти без денег. Но с хорошим бизнес бэкграундом и парой книг по предпринимательству.

Решив, что в сфере недвижимости явно можно делать больше денег, чем работая на траке или на стройке, я начал поиски первой сделки. Надо было найти дом, который дал бы $35—50 тысяч прибыли после ремонта и продажи. Мои соображения были простыми:

– Такая прибыль перекрывала примерно год работы на каком-то другом месте,

– такой проект я мог сделать сам с парой помощников,

– я мог жить в том-же доме, который ремонтировал и таким образом мне не нужен был рент,

– и самое важное: я мог научиться на практике тому, как работает бизнес флиперов.

Я купил свой первый дом в США уже через 2 недели после приезда. Это был кирпичный дом с тремя спальнями и с асбестовой (будь она неладна) крышей. Он был построен 80 лет назад (это я потом понял, во что мы влипли).

FMV по тому дому оценивалась в $70K, я же его купил за $22K.

В следующие несколько месяцев я ездил на все семинары по недвижимости, какие только мог найти и читал все книги, какие мог осилить со своим английским.

Меня интересовало,

– Кто больше всего зарабатывает в этом многотриллионном бизнесе?

– Как происходит так, что кто-то много лет выплачивает один единственный дом, и в это же время другой человек владеет двумя или тремя сотнями домов?

– Какое именно образование нужно получить, чтобы стать успешным инвестором?

– Как выстроить бизнесплан от одной инвестиционной недвижимости до сотен домов, но так, чтобы это заняло не 150 лет, а побыстрее.

Естественно, сюда же сразу падали вопросы чисто практического характера, которые нужно было решить прямо срочно:

– Как, черт возьми, финансировать недвижимость номер 2, если я уже все вложил в первую?

– Какой штат и город выбрать для моего будущего бизнеса?

– Кого мне нужно нанять (агента, юриста, контрактора-хэндимена, бухгалтера)?

– Что делать со своим кредитом (который на тот момент вообще отсутствовал)?

В то же время я начал понимать, что то, чем я занялся (покупка-ремонт-продажа), является флипингом или спекуляцией недвижимостью и государством не очень приветствуется. Выражается это в том, что вы платите высокий capital gain tax при продаже и получении прибыли (если владели недвижимостью менее 12 месяцев).

Итак, давайте немного разберемся, кто вообще плавает в этом водоеме и чем дышит.