А теперь следует более детально с прагматической, т.е. экономической, точки зрения рассмотреть, что такое конкуренция и кооперация в использовании земельных участков.

Конкуренция

Конкуренция – это благо, которое требуется и для общества, и для правообладателей земельных участков. Однако это не абсолютное благо: при отсутствии ограничений конкуренция может быть опасной. Применительно к конкуренции существуют два вида ограничений: ограничения, устанавливаемые системой градорегулирования (посредством градостроительных регламентов), и ограничения, устанавливаемые антимонопольным законодательством.

Последние следует выделить особо. Конкуренция способна вырождаться в свою противоположность – монополизм. Естественное для правообладателей земельных участков максимальное экономическое поведение в своем предельном выражении – это вытеснение соперников, конкурентов. Уменьшение количества конкурентов с определенного момента может привести к уменьшению объема производимой ими продукции и абсолютному доминированию той части продукции, которую выпускает один или несколько успешных по сравнению с другими предпринимателей, которые превращаются в монополистов. При сохранении спроса и уменьшении активности конкурентов монополист может диктовать цены для потребителей. С учетом того, что уровень экономической мотивации и активности монополиста неизбежно снижается (не с кем соревноваться), возникает соблазн, завысив цены, покрыть издержки становящегося неэффективным монопольного производства. При этом потребители несправедливо переплачивают, а монополист безнаказанно ленится, несправедливо получая незаработанный доход в виде монопольной ренты.

При недопущении монополизма существует добросовестная конкуренция[10], которая приводит к вытеснению с рынка наименее эффективных экономических субъектов и одновременно к повышению эффективности использования имеющихся ресурсов, включая земельные участки. Следствием этого становится снижение емкости потребляемых ресурсов и цены продукции для потребителей[11]. Однако не всегда снижение емкости потребляемых ресурсов идет параллельно снижению цены продукции. Дело в том, что снижение емкости достигается новыми технологиями, а их внедрение требует затрат, которые компенсируются долей в цене выпускаемой продукции. Революционные технологии позволяют существенно уменьшить эту долю и соответственно цену продукции для потребителей.

Конкуренция за ограниченные ресурсы, включая земельные участки[12], лежит в основе всех без исключения экономических теорий, включая теоретические модели строения и эволюции городов.

Если добросовестная конкуренция – это благо, то как сделать так, чтобы его не лишиться? Применительно к предоставлению, приобретению и использованию земельных участков существуют следующие способы поддержания конкуренции:

1) обеспечение возможности оборота земельных участков;

2) обеспечение наличия земельных участков, которые выделены, могут быть выделены из состава государственных или муниципальных земель и могут быть предоставлены заинтересованным лицам для строительства. Этот способ не универсален, но он характерен для сегодняшней России. Такое обеспечение наличия земельных участков возможно только посредством функционирования системы градорегулирования;

3) обеспечение для правообладателей земельных участков свободы выбора видов разрешенного использования недвижимости и параметров разрешенного строительства. Такое обеспечение возможно только посредством установления градостроительных регламентов в составе правил землепользования и застройки, т.е. посредством действий, осуществляемых в системе градорегулирования;